Вопрос: Как облагаются НДФЛ доходы от продажи квартиры по одному договору, если она находится в общей равнодолевой собственности трех физических лиц — налоговых резидентов РФ (двое владеют долей менее трех лет, один — более пяти лет)?
Ответ: При продаже квартиры, находящейся в общей долевой собственности, доходы собственника, владеющего долей более пяти лет, не облагаются НДФЛ. Физические лица, владеющие долями менее трех лет, имеют право на имущественный налоговый вычет в размере 333 333,33 руб. каждое либо в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение доли.
Обоснование: Физические лица самостоятельно исчисляют и уплачивают НДФЛ с дохода от продажи доли в квартире, принадлежащей им на праве собственности, за исключением случаев, когда такие доходы не подлежат налогообложению (пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 228 НК РФ).
Указанный доход налоговых резидентов РФ облагается НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).
Цену продажи квартиры необходимо сравнить с ее кадастровой стоимостью, внесенной в ЕГРН и подлежащей применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на нее. Если цена меньше, чем кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7, то в целях НДФЛ доходом от продажи признается произведение кадастровой стоимости квартиры и коэффициента 0,7. Если кадастровая стоимость отсутствует в ЕГРН на 1 января, то НДФЛ облагается доход, указанный в договоре купли-продажи (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
Если доля в квартире находилась в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более, то доход от продажи освобождается от обложения НДФЛ (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 НК РФ).
По общему правилу минимальный предельный срок владения долей в квартире составляет пять лет и исчисляется с даты государственной регистрации права собственности на нее.
В случаях, указанных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ, минимальный предельный срок составляет три года, при этом положения пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ применяются с 01.01.2020 (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 1 ст. 131 ГК РФ, Письмо Минфина России от 25.06.2019 N 03-04-05/46308).
Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, минимальный предельный срок владения составляет три года (п. 17.1 ст. 217 НК РФ в предыдущей редакции, п. 3 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).
При определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи доли в квартире, находившейся в собственности менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, не превышающем в целом 1 000 000 руб. (п. 3 ст. 210, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Обратите внимание!
Имущественный вычет не предоставляется в случае продажи недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).
При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле (пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Следовательно, если квартира, находившаяся в общей долевой собственности нескольких физических лиц менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 руб. распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям (Письмо ФНС России от 09.12.2019 N БС-19-11/325@).
Вместо получения имущественного налогового вычета можно уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением доли в квартире. При этом расходы на ее приобретение должны быть произведены непосредственно самим налогоплательщиком (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, Письмо Минфина России от 25.06.2019 N 03-04-05/46308).
Таким образом, при продаже квартиры доходы собственника, владеющего долей более пяти лет, не облагаются НДФЛ. Физические лица, владеющие долями менее трех лет, имеют право на имущественный налоговый вычет в размере 333 333,33 руб. каждый либо в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов.
Пример. Расчет НДФЛ при продаже квартиры, находившейся в общей долевой собственности
Трое физических лиц — налоговых резидентов РФ продают в 2020 г. квартиру, находящуюся в общей равнодолевой собственности, за 5 млн руб. по одному договору купли-продажи. Двое владеют долей менее трех лет, а один — более пяти лет. Кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества отсутствует в ЕГРН по состоянию на 01.01.2020.
Доход каждого физического лица — 1 666 666,67 руб.
Собственник, владеющий долей более пяти лет, освобождается от налогообложения НДФЛ своего дохода.
Физические лица, владеющие долями менее трех лет, имеют право на имущественный налоговый вычет в размере 333 333, 33 руб. каждое.
Каждое из указанных двух физических лиц должно уплатить НДФЛ в бюджет в сумме 173 333,33 руб. (1 666 666,67 — 333 333, 33) x 13%.
При продаже доли в квартире собственнику необходимо уплатить НДФЛ в срок не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи доли, а также представить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за годом ее продажи (п. 1 ст. 83, ст. 216, п. 3, 4 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).
С.Н. Шаляева,
советника государственной
гражданской службы РФ
1 класса
См. также: Как получить имущественный вычет по НДФЛ при продаже недвижимости, находящейся в долевой собственности?
04.03.2020
