Вопрос: Застройщик погашает задолженность перед подрядчиками квартирами в строящемся доме. Регулируется ли данный договор Законом N 214-ФЗ?
Ответ: Такие договоры могут быть квалифицированы как договоры долевого участия в строительстве.
Обоснование: На основании ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно ч. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.
В силу п. 2 ст. 2 Закона N 214-ФЗ объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
На основании п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, ст. 5 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Имеющаяся судебная практика, в частности Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2012 по делу N А45-1394/2011, дает следующее отличие договора долевого участия от инвестиционного договора:
Договор об участии в долевом строительстве возникает в случае, когда гражданин или юридическое лицо вносят денежные средства для строительства помещений жилого или нежилого назначения и общего имущества в многоквартирных жилых домах и (или) ином объекте недвижимости, входящем в состав указанного многоквартирного дома, и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) также с привлечением денежных средств указанных участников долевого строительства, у которых возникает именно долевое участие в строительстве объекта.
Если предметом договора строительства выступает не помещение как объект гражданских прав, а дом в целом либо объекты производственного значения, то такой договор следует квалифицировать как инвестиционный. Это прямо следует из норм ч. 3 ст. 1 и п. 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ. В случае передачи помещений по окончании строительства нескольким субъектам, участвовавшим в финансировании строительства, при оформлении в собственность построенного объекта следует применять Закон N 214-ФЗ с заключением договора участия в долевом строительстве.
Определяющими факторами в выборе закона, подлежащего применению, является право собственности на построенный объект, а также цель вложения денежных средств. Если объект целиком оформляется в собственность одного лица для получения прибыли или другого полезного эффекта, то Закон N 214-ФЗ не применяется и следует руководствоваться инвестиционным законодательством. В случае передачи помещений по окончании строительства нескольким субъектам, участвовавшим в финансировании строительства, при оформлении в собственность построенного объекта следует применять Закон N 214-ФЗ с заключением договора участия в долевом строительстве.
Более ранняя судебная практика также указывает, что, если в процессе инвестирования имущество передается в собственность одному лицу и не создается общего с кем-либо имущества, признаков долевого участия в строительстве объекта нет (Постановление ФАС Уральского округа от 18.06.2008 N Ф09-8535/07-С6 по делу N А07-2574/2007).
Что касается такого критерия договора долевого участия в строительстве, как привлечение денежных средств, установленного в ч. 1 ст. 1 Закона N 214-ФЗ, то судебная практика полагает, что оплата квартир иным имуществом не противоречит Закону N 214-ФЗ. Так, в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 21.08.2012 по делу N А46-14935/2011 суд указал, что условие об оплате квартир имуществом (строительными материалами) не может являться основанием для иной квалификации спорных договоров, поскольку обстоятельства дела и представленные доказательства свидетельствуют о том, что волеизъявление сторон было направлено на заключение договоров участия в долевом строительстве.
По нашему мнению, данный вывод может быть применен и в ситуации, описанной в вопросе, когда погашение задолженности по договору долевого участия происходит выполнением работ.
Таким образом, в ситуации, изложенной в вопросе, есть признаки того, что заключаемые инвестиционные договоры подпадают под критерии договоров долевого участия в строительстве, а именно: договоры направлены на приобретение юридическими лицами отдельных жилых помещений в многоквартирном доме; по окончании строительства происходит передача жилых помещений нескольким собственникам и, соответственно, происходит образование общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.
При этом согласно ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ такие договоры подлежат обязательной государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации. Это следует также из п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ N 54, указавшего, что положения Закона N 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.
