Вопрос: Заключен договор долевого участия. Застройщик уступил другому лицу право требования денежных средств с участника долевого строительства. Какие правовые последствия влекут отсутствие государственной регистрации договора цессии и перечисление участником долевого строительства денежных средств цессионарию?
Ответ: В отсутствие государственной регистрации договор цессии является незаключенным. Право требования не переходит. У цессионария возникает обязанность возвратить неосновательное обогащение, а у участника долевого строительства — право на предъявление к нему соответствующих требований.
Обоснование: Во-первых, договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, зарегистрированному в установленном законом порядке, также подлежит государственной регистрации. Это обосновывается следующим.
Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) (ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо (ч. 3 ст. 11 Закона N 214-ФЗ).
Договор уступки прав требования неустойки, штрафа (пеней) регистрировать не требуется (ч. 5 ст. 11 Закона N 214-ФЗ).
Цессионарий несет риск неблагоприятных последствий, если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав цедента к цессионарию (п. 3 ст. 382 Гражданского кодекса РФ).
Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 389 ГК РФ).
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Указанные положения императивны, касаются уступки любых требований и распространяются как на дольщиков, так и на застройщиков.
Во-вторых, в отсутствие государственной регистрации договор цессии является незаключенным, поэтому у цессионария не возникает права требования денежных средств. Это обосновывается следующим.
В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ).
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Таким образом, отсутствие права требования свидетельствует об отсутствии правовых оснований для принятия денежных средств в счет оплаты по договору долевого участия в строительстве. При таких обстоятельствах принятие цессионарием денежных средств влечет его обязанность возвратить неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).
Все сказанное выше подтверждается судебной практикой (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 11.12.2018 N 33-24169/2018 по делу N 2-1914/2018).
