Вопрос: Если после регистрации ипотеки в отношении объекта незавершенного строительства объект будет достроен и здание будет введено в эксплуатацию, что будет с ипотекой?
Ответ: Записи об ипотеке будут перенесены на вновь созданный объект недвижимости (здание) одновременно с государственной регистрацией права собственности на него либо на помещения (если правообладатель в качестве объекта выберет не здание, а помещения) без истребования каких-либо дополнительных соглашений к ранее заключенному договору ипотеки, а также согласия залогодержателя.
Обоснование: В соответствии со ст. 345 Гражданского кодекса РФ по соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменен другим имуществом. Независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества, считается находящимся в залоге.
В случаях, указанных в п. 2 настоящей статьи, имущество, которое заменяет предмет залога, в том числе право (требование), считается находящимся в залоге вместо прежнего предмета залога с момента возникновения на него прав залогодателя или с момента возникновения права, за исключением случаев, если в соответствии с законом возникновение, переход и обременение прав требуют государственной регистрации (п. 5 ст. 345 ГК РФ).
Также согласно п. 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017, изменение собственником параметров принадлежащего ему недвижимого имущества, находящегося в залоге, не прекращает данное обременение. Закон не требует для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки, и регистрации этих изменений. Независимо от момента изменения предмета ипотеки такое изменение само по себе не может служить основанием для прекращения ипотеки.
Кроме того, в соответствии с п. 63 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943, если иное не установлено федеральным законом, при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделом, выделом, объединением, перераспределением) записи об ограничении (обременении) со статусом «актуальная» переносятся в записи об ограничении (обременении) прав на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования.
В новых (перенесенных) записях об ограничении (обременении) в качестве дополнительных сведений указываются номер регистрации ограничения права или обременения ранее существовавшего объекта недвижимости и дата его государственной регистрации.
На основании вышеизложенного возведенное в результате завершения строительства здание при государственной регистрации права собственности на него будет обременено ипотекой путем переноса записей об ипотеке объекта незавершенного строительства.
Указанная позиция подтверждается судебной практикой (см. Постановления Арбитражного суда Московского округа от 21.08.2018 N Ф05-9141/2018 по делу N А40-158290/2016, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2018 N 08АП-8160/2018 по делу N А75-1271/2018).
Е.А. Кац
Управление Федеральной службы
государственной регистрации,
кадастра и картографии
по Красноярскому краю
06.12.2019
