Вопрос: Договором об ипотеке, заключенным в обеспечение кредитного договора, предусмотрен запрет для заемщика-организации производить перепланировки заложенного объекта недвижимости без согласия банка, а за нарушение данного требования установлен штраф. Соответствует ли такое условие закону?
Ответ: Да, соответствует.
Обоснование: Согласно ст. 1, пп. 1 п. 1 ст. 8, ст. 421 и п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ стороны свободны в заключении договора, а также в определении любых его условий с тем только, чтобы они не противоречили закону. Положения ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», определяющей требования к содержанию договора об ипотеке, не предусматривают запрета на включение в такой договор дополнительных условий.
В пп. 3 п. 1 ст. 343 ГК РФ предусмотрено, что залогодатель, у которого находится заложенное имущество, обязан не совершать действия, которые могут повлечь утрату заложенного имущества или уменьшение его стоимости, и принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества.
Действующее законодательство РФ не содержит запрета на включение в договор об ипотеке условия о том, что залогодатель не вправе без согласия залогодержателя осуществлять перепланировки в заложенном имуществе. Данный вывод подтверждается судебной практикой (см., например, Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.03.2020 N 02АП-89/2020, оставленное без изменения Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.07.2020 N Ф01-11275/2020).
Принимая на себя обязательство не осуществлять перепланировки заложенного объекта недвижимости без согласия банка, заемщик должен исполнять такое обязательство в соответствии со ст. ст. 307, 309 — 310 ГК РФ. В соответствии со ст. ст. 329 и 330 ГК РФ данное обязательство заемщика может быть обеспечено неустойкой. При этом права залогодателя в таком случае защищены положениями ст. 333 ГК РФ, которая позволяет уменьшить неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.
