Вопрос: Вправе ли орган регистрации прав отказать в государственной регистрации приобретения в собственность муниципального земельного участка, в связи с тем что объект недвижимости, расположенный на земельном участке, является вспомогательным?
Ответ: Возведение на участке только вспомогательных объектов даже при наличии государственной регистрации права собственности на них не влечет возникновения права на приобретение в собственность участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Регистрирующий орган вправе отказать в регистрации прав собственности в таком случае.
Обоснование: Понятие «вспомогательный объект недвижимости» действующее градостроительное законодательство не содержит. Как правило, под вспомогательными понимаются сооружения пониженного уровня ответственности по ранее действовавшему ГОСТ 27751-88 (СТ СЭВ 384-87) «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения по расчету» (утв. Постановлением Госстроя СССР от 25.03.1988 N 48) при наличии на земельном участке основного здания или сооружения, по отношению к которому это сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию, не требующие ввода в эксплуатацию (п. 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ) (см. Письмо Росреестра от 13.04.2020 N 3215-АБ/20 «Об объектах вспомогательного использования»). Это могут быть сборно-разборные склады, гаражи, блокпосты для охраны объектов, трансформаторные подстанции, наружные сети и другие подобные сооружения.
Вместе с тем из норм ГрК РФ следует, что земельный участок предоставляется заинтересованному лицу в соответствии с градостроительным регламентом с учетом его разрешенного использования для определенных целей (ст. ст. 1, 30, 36, 37 ГрК РФ).
Создание на земельном участке вспомогательных объектов недвижимости, необходимых для благоустройства и использования земельного участка по его целевому назначению в установленных границах, с тем чтобы в будущем возвести на нем те объекты недвижимости, которые должны быть на нем возведены в соответствии с его целевым назначением, не предоставляет возможности приобретения земельного участка, поскольку согласно ст. 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Данный вывод подтверждается судебной практикой.
Так, в Определении Верховного Суда РФ от 22.03.2016 N 305-ЭС16-922 по делу N А41-5517/15 прямо отмечено, что возведение на земельном участке только вспомогательных объектов, даже при наличии государственной регистрации права собственности на них, не влечет возникновения права на приобретение в собственность спорного участка в порядке, предусмотренном ЗК РФ.
При таких условиях судами прямо отмечено, что такой договор купли-продажи земельного участка должен быть квалифицирован как ничтожная сделка, что является основанием для применения последствий недействительности такой сделки (ст. 167 Гражданского кодекса РФ).
В компетенцию органа регистрации прав входит проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ)). Названные проверки осуществляются при правовой экспертизе документов (ст. 29 Закона N 218-ФЗ), по результатам которой может быть принято решение о приостановлении (отказе) государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по основаниям, предусмотренным Законом N 218-ФЗ.
Пунктом 13 ч. 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ установлено такое основание для приостановления кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, как ничтожность сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права.
Если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 Закона N 218-ФЗ, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав (ст. 27 Закона N 218-ФЗ).
Таким образом, договор купли-продажи земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором расположены только вспомогательные объекты, даже при наличии государственной регистрации права собственности на них является ничтожной сделкой, поскольку создание каких-либо обеспечивающих вспомогательных конструкций еще не предоставляет лицу исключительного права на получение в собственность земельного участка.
Следовательно, имеются основания для приостановления и последующего отказа в регистрации права собственности на такой участок в ЕГРН.
Е.А. Кац
Управление Федеральной службы
государственной регистрации,
кадастра и картографии
по Красноярскому краю
29.04.2020
