Вопрос: Вправе ли орган регистрации прав отказать в государственной регистрации договора аренды, если срок договора аренды превышает срок обеспеченного залогом обязательства, а согласие залогодержателя на совершение сделки не представлено?
Ответ: Орган регистрации прав не вправе отказать в государственной регистрации договора аренды, поскольку такая сделка является оспоримой, а не ничтожной.
Обоснование: В соответствии с п. 15 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» отсутствие в представленных документах подтверждения наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия третьего лица на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации, является основанием для приостановления регистрационных действий, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна.
В силу п. 1 ст. 173.1 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия.
Согласно п. 3 ст. 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя.
Вместе с тем применительно к договору аренды недвижимого имущества, находящегося в залоге, заключенному без согласия залогодержателя, предусмотрены иные последствия, нежели признание сделки ничтожной, а именно: предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога (п. 2 ст. 40 Федерального закона N 102-ФЗ, пп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ, п. п. 22, 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»).
Поскольку в отношении договора аренды недвижимого имущества, находящегося в залоге, заключенного без согласия залогодержателя, предусмотрены иные последствия, нежели признание такой сделки ничтожной, оснований для приостановления и последующего отказа в данном случае не имеется (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.02.2020 по делу N А56-16496/2019).
Е.А. Кац
Управление Федеральной службы
государственной регистрации,
кадастра и картографии
по Красноярскому краю
23.03.2020
