Вопрос: Вправе ли орган регистрации прав отказать в государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного в соответствии с пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, в связи с тем что по данным ЕГРН не установлено, что объект недвижимости, принадлежащий обществу, расположен именно на этом земельном участке?
Ответ: Орган регистрации прав, проверяя по данным ЕГРН соблюдение существенных условий такой сделки, с которыми закон и (или) договор связывают возможность проведения государственной регистрации, может приостановить регистрацию. Однако по данному вопросу имеется противоположная судебная практика.
Обоснование: Статьей 39.6 Земельного кодекса РФ установлены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов. В частности, пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ устанавливает, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления.
Как правило, управление Росреестра считает, что факт нахождения объекта недвижимости на земельной участке согласно требованиям пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ положен в основу заключения договора аренды и является непременным условием для передачи земельного участка в аренду под эксплуатацию такого объекта недвижимости.
При этом в компетенцию органа регистрации прав в силу ч. 3 ст. 3, ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», п. 223 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278, входит проверка соблюдения существенных условий сделки, с которыми закон и (или) договор связывают возможность проведения государственной регистрации. При их отсутствии имеются основания для приостановления по п. 5 (не представлены необходимые документы) или п. 7 (содержание представленного документа не соответствует требованиям законодательства РФ) ч. 1 ст. 26 Федерального закона N 218-ФЗ.
Вместе с тем судебная практика исходит из того, что, если между сторонами отсутствует неопределенность по признаку несогласования существенных условий договора (см., например, Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 08.08.2019 N А33-27681/2018) и сторонами на государственную регистрацию представлены все необходимые документы, оснований для отказа в государственной регистрации, в связи с тем что по данным ЕГРН нет связи земельного участка с расположенным на нем объектом, не имеется (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.02.2020 N Ф05-22551/2019 по делу N А40-75397/2019).
Е.А. Кац
Управление Федеральной службы
государственной регистрации,
кадастра и картографии
по Красноярскому краю
20.03.2020
