Вопрос: Возникнут ли налоговые риски по налогу на прибыль и НДС, если арендодатель заключит дополнительное соглашение о существенном снижении арендной платы в 2020 г.?
Ответ: Каких-либо налоговых рисков по налогу на прибыль и НДС в случае изменения стоимости арендной платы по дополнительному соглашению сторон, по нашему мнению, не возникает.
Обоснование: Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения (п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ). При этом арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ).
На основании изложенных норм стороны по договору аренды не ограничены возможностью изменить условия договора, в том числе существенно снизить арендную плату. При этом сторонам необходимо оформить дополнительное соглашение к изменяемому договору, в котором предусмотреть период изменения арендной платы и ее новый (уменьшенный) размер.
Кроме того, арендаторы по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 г. в связи с невозможностью использования такого имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта РФ решения о введении на территории субъекта РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Размер платы по договорам аренды, заключенным до принятия указанного решения, может изменяться в любое время в течение 2020 г. (ч. 2, 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»).
Что касается налоговых последствий такого уменьшения, следует учитывать следующее.
Для арендодателя при определении налоговой базы по НДС выручка от реализации услуг определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных услуг, полученных им в денежной и (или) натуральной формах, включая оплату ценными бумагами (п. 2 ст. 153 Налогового кодекса РФ). Доходом от реализации признается выручка от реализации услуг (п. 1 ст. 249 НК РФ).
Для арендатора вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении услуг, приобретаемых для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения (пп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ). Расходы на арендную плату учитываются в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).
Таким образом, изменение стоимости аренды никаким образом не влияет на НДС или налог на прибыль; ситуация будет такая же, как и при увеличении арендной платы. Для расчета налоговой базы, применения вычетов по НДС нужно исходить из нового согласованного размера арендной платы.
Однако в данной ситуации есть риск признания договора аренды контролируемой сделкой, если контрагенты являются взаимозависимыми лицами в соответствии с п. 2 ст. 105.1 НК РФ.
В случае если в сделках между взаимозависимыми лицами создаются или устанавливаются коммерческие или финансовые условия, отличные от тех, которые имели бы место в сделках, признаваемых сопоставимыми, между лицами, не являющимися взаимозависимыми, то любые доходы (прибыль, выручка), которые могли бы быть получены одним из этих лиц, но вследствие указанного отличия не были им получены, учитываются для целей налогообложения у этого лица.
При определении налоговой базы с учетом цены товара (работы, услуги), примененной сторонами сделки для целей налогообложения, указанная цена признается рыночной, если налоговым органом не доказано обратное либо если налогоплательщик не произвел самостоятельно корректировку сумм налога (убытка) в соответствии с п. 6 ст. 105.3 НК РФ (абз. 1 п. 3 ст. 105.3 НК РФ).
Налогоплательщик вправе самостоятельно применить для целей налогообложения цену, отличающуюся от цены, примененной в указанной сделке, в случае если цена, фактически примененная в указанной сделке, не соответствует рыночной цене (абз. 2 п. 3 ст. 105.3 НК РФ).
Соответственно, снижение арендной платы существенно ниже рыночной может привести по итогам налоговой проверки к увеличению налоговой базы арендодателя по налогу на прибыль и НДС.
Е.С. Григоренко
Советник государственной
гражданской службы РФ
2 класса
09.07.2020
