Вопрос: Возможно ли заключить договор аренды в отношении построенного недвижимого имущества в будущем?
Ответ: Заключить договор возможно, однако договор аренды может быть зарегистрирован только после создания объекта недвижимости и регистрации права собственности.
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Таким образом, будущая недвижимая вещь может быть предметом аренды.
Дополнительно обращаем внимание, что в соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, то есть арендодатель должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. При этом согласно позиции Пленума ВАС РФ договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании ст. ст. 168 и 608 ГК РФ (абз. 2 п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).
В свою очередь, в соответствии со ст. ст. 130, 131 ГК РФ, ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в случаях, установленных федеральным законом, в том числе государственной регистрации подлежат возникающие на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения (ч. 6 ст. 1 Федерального закона N 218-ФЗ).
Поэтому регистрация такого договора аренды возможна только при наличии зарегистрированного права на объект. Следовательно, договор аренды может быть зарегистрирован только после создания объекта недвижимости и регистрации права собственности.
Е.А. Болва
Управление Федеральной службы
государственной регистрации,
кадастра и картографии
по Красноярскому краю
18.06.2020
