Вопрос: Возможно ли до ввода в эксплуатацию строящегося здания юридическому лицу — участнику долевого строительства передать юридическому лицу в аренду объект долевого строительства для последующей эксплуатации?
Ответ: До ввода в эксплуатацию строящегося здания юридическому лицу — участнику долевого строительства передать юридическому лицу в аренду объект долевого строительства для последующей эксплуатации невозможно.
Обоснование: Объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ)).
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
При этом моменту оформления и подписания сторонами документов о передаче объекта долевого строительства всегда предшествует момент получения разрешения на ввод в эксплуатацию (ч. 2 ст. 8 Закона N 214-ФЗ).
Таким образом, участнику долевого строительства до ввода в эксплуатацию объекта принадлежит не вещь (объект недвижимости), а право требования объекта.
В соответствии с п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Следовательно, возможность передачи в аренду права требования нормами действующего законодательства не предусмотрена.
Дополнительно обратим внимание, что на основании п. 1 ст. 420, п. п. 1, 3 ст. 421, ст. 431 ГК РФ в случае необходимости достройки объекта договор может быть составлен как смешанный договор путем включения элементов договора строительного подряда (передача обществу объекта незавершенного строительства для завершения строительства), а также договора аренды (дальнейшее использование готового объекта после сдачи его в эксплуатацию) (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 24.05.2018 N 310-ЭС18-7566 по делу N А84-2743/2017). Однако зарегистрировать такой договор аренды можно только после регистрации права собственности на созданную вещь, поскольку в силу ст. ст. 130, 131, 164, 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику, а право возникает с момента государственной регистрации.
В указанной ситуации возможно заключение договора аренды в отношении будущей вещи.
Е.А. Болва
Управление Федеральной службы
государственной регистрации,
кадастра и картографии
по Красноярскому краю
18.06.2020
