Вопрос: Возможна ли сделка купли-продажи земли, в которой продавец — физическое лицо, являющееся, в свою очередь, одним из участников ООО-покупателя и его генеральным директором? Кто будет подписывать договор со стороны ООО?
Ответ: Сделка возможна. Со стороны ООО договор будет подписывать лицо, уполномоченное доверенностью генерального директора ООО.
Обоснование: Действующее законодательство не запрещает сделки купли-продажи между ООО и его генеральным директором. Однако в силу ст. 45 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее — Закон N 14-ФЗ) сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность (заинтересованной сделкой), признается сделка, в совершении которой имеется заинтересованность в том числе единоличного исполнительного органа ООО (в нашем случае — генерального директора).
По общему правилу, установленному п. 4 ст. 45 Закона N 14-ФЗ, решение о согласии на совершение заинтересованной сделки принимается советом директоров (наблюдательным советом) ООО большинством голосов директоров (если необходимость большего числа голосов не предусмотрена уставом общества), не заинтересованных в ее совершении, или общим собранием участников ООО большинством голосов (если необходимость большего числа голосов не предусмотрена уставом общества) от общего числа голосов участников общества, не являющихся заинтересованными в совершении такой сделки или подконтрольными лицам, заинтересованным в ее совершении.
При этом по правилам п. 3 ст. 46 Закона N 14-ФЗ принятие решения о согласии на совершение заинтересованной сделки является приоритетной компетенцией общего собрания участников общества. В случае же образования в ООО совета директоров (наблюдательного совета) принятие решений о согласии на совершение заинтересованных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения ООО прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет от 25 до 50 процентов стоимости имущества ООО, может быть отнесено уставом ООО к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) ООО. Указанная норма подлежит обязательному применению, поскольку п. 5 ст. 45 Закона N 14-ФЗ предусматривает, что к решению о согласии на совершение заинтересованной сделки применяются положения п. 3 ст. 46 Закона N 14-ФЗ (о согласии на совершение крупной сделки).
Если указанный выше договор купли-продажи земельного участка в силу положений ст. 46 Закона N 14-ФЗ будет признан еще и крупной сделкой, в решении общего собрания участников ООО (совета директоров ООО, наблюдательного совета ООО) должно быть отражено согласие на совершение как заинтересованной, так и крупной сделки.
В силу п. 1 ст. 185 Гражданского кодекса РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. Согласно пп. 2 п. 3 ст. 40 Закона N 14-ФЗ генеральный директор ООО как единоличный исполнительный орган ООО выдает доверенности на право представительства от имени общества, в том числе доверенности с правом передоверия.
Таким образом, в указанной сделке купли-продажи земли от имени ООО будет действовать лицо, уполномоченное на то доверенностью, выданной генеральным директором ООО. При этом уполномоченный орган ООО при вынесении решения о согласии на совершение сделки вправе указать в нем конкретное лицо, которое будет действовать от имени ООО при подписании договора (п. 3 ст. 46 Закона N 14-ФЗ), если это будет рассматриваться в качестве существенного условия будущего договора.
И в заключение отметим, что согласно п. 9 ст. 45 Закона N 14-ФЗ уставом ООО может быть установлен отличный от указанного выше порядок одобрения заинтересованных сделок, либо установлено, что положения ст. 45 Закона N 14-ФЗ не применяются к этому ООО. В этом случае совершение сделки между ООО и его генеральным директором будет происходить по правилам, установленным только уставом данного ООО.
П.В. Гулидов
Юридический кабинет Павла Гулидова
09.09.2020
