Вопрос: Возможен ли односторонний отказ участника от договора долевого участия в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, если обязательства по нему исполнены и право собственности участника зарегистрировано в ЕГРН?
Ответ: Да, поскольку гарантийный срок для объекта долевого строительства, который составляет пять лет и исчисляется со дня передачи квартиры дольщику по акту приема-передачи, не истек.
Обоснование: По смыслу п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса РФ основанием для прекращения обязательства является его надлежащее исполнение.
Частью 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) установлен гарантийный срок для объекта долевого строительства, который составляет пять лет и исчисляется со дня передачи квартиры дольщику по акту приема-передачи.
При этом участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока (ч. 6 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.
Согласно п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
— отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
— потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Частью 4 ст. 9 Закона N 214-ФЗ прямо предусмотрено, что договор считается расторгнутым с момента направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.
Поскольку для договора участия в долевом строительстве ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ установлено требование о его государственной регистрации, его расторжение по смыслу ст. 164 ГК РФ также подлежит государственной регистрации.
Заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора. В случае если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке — копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган регистрации прав при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение одного рабочего дня обязан направить уведомление об этом другой стороне договора по адресу электронной почты, указанному в договоре (ч. 8 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Таким образом, заинтересованное лицо (любая из сторон договора участия в долевом строительстве) вправе обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении в ЕГРН сведений о расторжении договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора.
Е.А. Кац
Управление Федеральной службы
государственной регистрации,
кадастра и картографии
по Красноярскому краю
12.11.2019
