Вопрос: В случае если первоначально сторонами был подписан договор аренды недвижимости на одиннадцать месяцев, а затем дополнительным соглашением срок продлен еще на три года, подлежит ли такой договор аренды государственной регистрации?
Ответ: Поскольку срок аренды недвижимости увеличен посредством заключения дополнительного соглашения, определившего срок аренды на срок более года, такой договор аренды вместе с дополнительным соглашением подлежат государственной регистрации.
Обоснование: В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Пунктом 3 ст. 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
Статьей 651 ГК РФ предусмотрено, что государственной регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок год и более.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Поскольку срок аренды увеличен посредством заключения дополнительного соглашения, определившего срок аренды на срок более года, такой договор аренды вместе с дополнительным соглашением подлежат государственной регистрации. Данный вывод подтверждается судебной практикой (см., например, Определения Верховного Суда РФ от 06.09.2019 N 307-ЭС19-14987, от 21.05.2018 N 310-КГ18-7575).
Дополнительно отметим, что наличие промежутка времени (любого) между окончанием договора аренды и подписанием дополнительного соглашения о продлении срока аренды на срок более одного года не препятствует проведению государственной регистрации одновременно договора аренды и дополнительного соглашения к нему, так как само дополнительное соглашение, заключенное на определенный срок, свидетельствует о том, что воля сторон после окончания действия договора аренды направлена на возобновление отношений на определенный срок, и дополнительное соглашение не является соглашением к договору аренды, возобновленному на неопределенный срок (см. Определение ВАС РФ от 29.10.2010 N ВАС-12275/10, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.05.2011 N А33-13257/2010). При государственной регистрации договора аренды одновременно с дополнительным соглашением государственная регистрация проводится как одно регистрационное действие с взиманием государственной пошлины за государственную регистрацию одной сделки.
Е.А. Кац
Управление Федеральной службы
государственной регистрации,
кадастра и картографии
по Красноярскому краю
22.05.2020
