Вопрос: В 2015 г. организация заключила с министерством природных ресурсов субъекта РФ договор аренды лесного участка, зарегистрированный в Росреестре, но на кадастровом учете лесной участок не стоит, межевание не проводилось. Правомерно ли заключить договор субаренды данного земельного участка на 11 месяцев в данной ситуации?
Ответ: Заключить договор субаренды данного земельного участка на 11 месяцев правомерно.
Обоснование: В ст. 5 Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 201-ФЗ) закреплено, что арендатор по договору аренды участка лесного фонда до приведения его в соответствие с Лесным кодексом РФ, а также арендатор по договору аренды участка лесного фонда или по договору аренды лесного участка, если государственный кадастровый учет таких участков не осуществлялся, не вправе сдавать арендованные участок лесного фонда, лесной участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды участка лесного фонда, по договору аренды лесного участка другим лицам (перенаем).
Письмом Минэкономразвития России от 23.09.2011 N Д23-4042 разъясняется, что в соответствии с ч. 6 ст. 47 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» участки лесного фонда, государственный кадастровый учет которых не осуществлялся, но вещные права на которые возникли, ограничения, в том числе аренда, зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ), признаются ранее учтенными объектами недвижимости, соответственно, запрет на передачу арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды участка лесного фонда, по договору аренды лесного участка другим лицам (перенаем), установленный ст. 5 Закона N 201-ФЗ, не распространяется на случаи, в которых перечисленные договоры и возникающие в связи с их заключением ограничения (обременения) прав зарегистрированы в соответствии с Законом N 122-ФЗ.
Объектом аренды могут быть только лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и прошедшие государственный кадастровый учет (ч. 2 ст. 72 ЛК РФ).
Согласно ч. 3 и 4 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в ч. 1 и 2 ст. 69 Закона N 218-ФЗ, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в ч. 1 и 2 ст. 69 Закона N 218-ФЗ, если иное не установлено Гражданским кодексом РФ и Законом N 218-ФЗ. Технический учет или государственный учет объектов недвижимости признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера в порядке, установленном в соответствии с действовавшим до вступления в силу Закона N 218-ФЗ Законом N 122-ФЗ, также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.
В данной ситуации права арендатора зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости в 2015 г. и не прекращены в настоящий момент, соответственно, они считаются ранее учтенным объектом недвижимости и запрет на передачу арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды участка лесного фонда другим лицам (перенаем), установленный ст. 5 Закона N 201-ФЗ, не распространяется на данный случай.
В ч. 5 и 6 ст. 69 Закона N 218-ФЗ также говорится о том, что в случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, в том числе при поступлении предусмотренного ст. 62 Закона N 218-ФЗ запроса о представлении сведений, или межведомственного запроса о представлении сведений, или заявления о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, орган регистрации прав, если иное не установлено Законом N 218-ФЗ, в течение пяти рабочих дней со дня получения им указанных запросов или заявления обеспечивает включение документов и сведений о ранее учтенном объекте недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости на основании:
1) имеющейся в его распоряжении документации о ранее учтенном объекте недвижимости;
2) документа (копии документа, заверенной в порядке, установленном федеральным законом), устанавливающего или подтверждающего право на объект недвижимости, в том числе документа, указанного в п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и представленного заинтересованным лицом при его обращении с соответствующим заявлением в орган регистрации прав;
3) документов, подтверждающих ранее осуществленный государственный учет указанного объекта недвижимости или государственную регистрацию права на него либо устанавливающих или подтверждающих право на него и представленных соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления либо органами и организациями по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, в орган регистрации прав по его запросам, если документы и сведения о ранее учтенном объекте недвижимости отсутствуют в составе имеющейся в распоряжении органа регистрации прав документации о ранее учтенном объекте недвижимости.
Порядок и сроки направления органом регистрации прав указанных в п. 3 ч. 5 ст. 69 Закона N 218-ФЗ запросов устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.
Кроме того, в Письме Минэкономразвития России от 17.03.2017 N ОГ-Д23-2945 сказано, что действующее законодательство не устанавливает срок, в течение которого заявление о кадастровом учете земельного участка в связи с его уточнением должно быть представлено в орган кадастрового учета, а также действующее законодательство не содержит норм, запрещающих распоряжаться земельным участком, границы которого не установлены, и о необходимости внесения в ЕГРН сведений о границах ранее учтенных земельных участков.
Пунктом 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ закреплено, что арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Договор субаренды не подлежит регистрации, если он заключается на срок менее года (ст. 26 ЗК РФ). Для сторон договор вступает в силу и обязателен вне зависимости от его регистрации с момента достижения согласия в письменной форме по всем существенным условиям (п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 609, п. 2 ст. 615 ГК РФ). Однако, даже если в договоре отсутствуют существенные условия, но одна сторона приняла от другой стороны договора полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила его действие, стороны не вправе недобросовестно ссылаться на его незаключенность (п. 3 ст. 432 ГК РФ, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).
Таким образом, в законодательстве отсутствуют основания, которые бы не давали право на легитимное заключение договора субаренды лесного участка на 11 месяцев.
