Вопрос: Банк заключил с физическим лицом кредитный договор под залог недвижимого имущества (квартиры), согласно которому физическому лицу запрещается сдавать заложенную квартиру внаем, а также передавать ее в безвозмездное пользование третьим лицам. Правомерны ли действия банка?
Ответ: Действия банка являются неправомерными.
Обоснование: По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон N 102-ФЗ)).
Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса РФ).
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ).
В силу ст. 29 Закона N 102-ФЗ залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы.
К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК РФ о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Законом N 102-ФЗ, общие положения о залоге (абз. 2 п. 4 ст. 334 ГК РФ).
Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными (п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей»).
Таким образом, в рассматриваемом случае подлежат применению нормы Закона N 102-ФЗ, поскольку напрямую регулируют залог недвижимого имущества (ипотеки) и физическое лицо (залогодатель) вправе использовать это имущество по назначению, а включение в кредитный договор под залог недвижимого имущества (квартиры) условия, ограничивающего такое право, является ничтожным.
Аналогичная позиция подтверждается судебной практикой (Постановления Верховного Суда РФ от 14.10.2016 N 309-АД16-8799 по делу N А07-29275/2015, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2016 N 18АП-2930/2016).
