Вопрос: Арендодатель (АО) сдает в аренду помещение арендатору (ООО-1) на три дня в неделю. Правомерно ли заключение АО договора аренды одного и того же помещения с другим арендатором (ООО-2) на оставшиеся четыре дня в неделю? То есть арендаторы будут осуществлять деятельность по очереди.
Ответ: АО вправе заключить договоры аренды одного и того же помещения с ООО-1 и с ООО-2, установив в договоре аренды с каждым из ООО график пользования помещением.
Обоснование: По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).
Из смысла указанных норм права суды делают вывод о том, что реализация права на передачу имущества в аренду возможна только при условии, что данное имущество свободно от аналогичных прав третьих лиц, если иное не установлено договором аренды (см., например, Постановления Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 02.03.2018 N Ф01-61/2018 по делу N А29-3589/2017, Арбитражного суда Уральского округа от 19.10.2015 N Ф09-6507/15 по делу N А07-24468/2014).
То есть возможно передать в аренду имущество, уже сданное в аренду, если это прямо предусмотрено в договоре аренды с обоими ООО. Если же такого условия нет, то любая из сторон может обратиться в судебном порядке с заявлением о признании договора аренды незаключенным.
Закон не запрещает собственнику предоставить одно и то же помещение в аренду не одному, а сразу двум лицам, установив в договоре аренды с каждым из них график пользования арендованным имуществом.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, — в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).
В указанных обстоятельствах, а также учитывая судебную практику, АО вправе заключить договор аренды одного и того же помещения с ООО-1 и с ООО-2, установив в договоре аренды с каждым из ООО график пользования помещением.
С целью избежания спора с ООО-1 и ООО-2 о том, что имущество, переданное в аренду, используется иным арендатором, в тот момент, когда сам арендатор не вправе им пользоваться, целесообразно каждый раз при передаче имущества в аренду по графику подписывать между арендодателем и арендатором акт передачи имущества в аренду, а при возврате имущества по графику — подписывать акт возврата имущества из аренды.
