Надо ли получать разрешение на строительство и регистрировать реконструкцию торгового здания? Если да, то какова ответственность за несоблюдение установленных требований?
Да, нужно получать разрешение на строительство и регистрировать изменения. Реконструкция без получения разрешения на строительство может повлечь административную ответственность.
Разрешение на строительство требуется при реконструкции объектов капитального строительства (ч. 2 ст. 51 ГрК РФ).
Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема). В частности, к реконструкции относятся надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).
Случаи, при которых выдача разрешения на строительство не требуется, поименованы в ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, в частности, оно не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом (п. 2 ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»).
Если при реконструкции проводятся работы, которые затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства, такие работы являются реконструкцией объекта недвижимости, для осуществления которых требуется разрешение на строительство. Данный вывод применительно к надстройке дополнительного этажа также подтверждается судебной практикой (см., например, Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11.12.2017 N Ф02-6267/2017).
После завершения реконструкции необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 1 ст. 55 ГрК РФ).
На основании выданного разрешения и технического плана реконструированного здания вносятся изменения в ЕГРН (ч. 10, 10.1 ст. 55 ГрК РФ).
Таким образом, если в результате проведенных в отношении торгового здания работ изменились площадь, этажность, контуры, назначение здания, данные работы относятся к реконструкции, а соответствующие изменения необходимо зарегистрировать в ЕГРН (ст. 131 ГК РФ, ч. 2 ст. 8, п. 6 ч. 5 ст. 14, п. 4 ч. 2 ст. 15 и ч. 6 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Определение Верховного Суда РФ от 25.10.2019 N 307-ЭС19-19832 по делу N А56-107743/2018).
Обратите внимание! Реконструкция объектов капитального строительства, выполненная без получения разрешения на строительство, в тех случаях, когда такое разрешение является обязательным, влечет административную ответственность, предусмотренную ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ.
