Вопрос: Строительная организация является застройщиком-заказчиком, работает с привлечением подрядчиков на УСН 6%, облагаемой базой для налога является экономия затрат на строительство, получаемая в результате превышения доходов (взносов от дольщиков) над расходами (фактическими затратами на строительство объекта).
В договорах долевого участия не выделены услуги застройщика (содержание АУП, аренда помещения, коммунальные платежи и т.д.). Данные расходы распределяются по объектам пропорционально выполненным СМР. Уменьшают ли эти расходы налогооблагаемую базу при исчислении экономии затрат на строительство?
Ответ: Расходы на содержание застройщика уменьшают налоговую базу по УСН, однако налогоплательщик должен быть готов отстаивать свою позицию в суде.
Обоснование: Денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в целях, предусмотренных ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ).
Использование средств дольщиков на содержание застройщика-заказчика (содержание АУП, аренду помещения, коммунальные платежи и т.д.) не противоречит ч. 1 ст. 18 Закона N 214-ФЗ.
Указанные затраты являются составной частью затрат на строительство (п. 1.4 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160, пп. 10 п. 4.73 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утвержденной Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1).
В рассматриваемой ситуации, как следует из вопроса, стоимость услуг застройщика в договорах с дольщиками не выделена.
Сумма экономии не является платой за услуги застройщика-заказчика.
Такого рода доход для целей налогообложения учитывается в качестве внереализационного дохода на основании п. 14 ч. 2 ст. 250 Налогового кодекса РФ (Письма Минфина России от 25.03.2008 N 03-07-10/02, УФНС России по г. Москве от 21.02.2012 N 16-15/015029@).
Аналогичный вывод следует из Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 15.02.2011 по делу N А29-5301/2009.
Следует отметить, что в целях исчисления налога по УСН учитываются внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).
Однако, по мнению Минфина России, в ситуации, когда стоимость услуг застройщика в договорах с дольщиками не выделена, экономию затрат на строительство объектов недвижимости необходимо определять в виде разницы между договорной стоимостью объектов и фактическими затратами по строительству данных объектов, не включающими в себя расходы на содержание службы застройщика (Письмо от 22.07.2011 N 03-11-06/2/109).
Тем не менее арбитражные суды, рассматривая подобные споры, связанные с деятельностью застройщиков в рамках инвестиционных договоров, признают, что расходы на содержание застройщика не включаются в налогооблагаемые доходы (Постановление ФАС Поволжского округа от 13.08.2009 по делу N А06-7599/2008).
Как видим, рассматриваемый вопрос может быть спорным. В связи с этим предлагаем пользователю принять решение самостоятельно с учетом изложенной информации.
Налогоплательщик, избирая тот или иной вариант поведения в такой ситуации, должен учитывать все последствия своих действий, в том числе и неблагоприятные. Как правило, избранный вариант поведения, если он противоречит позиции контролирующего органа, приводит к конфликту с последним. И если налогоплательщик считает, что акты налоговых органов и действия или бездействие их должностных лиц нарушают его права, он вправе обжаловать такие акты и действия или бездействие в вышестоящий налоговый орган или в суд (ст. ст. 137, 138 НК РФ).
О.Б.Смирнова
Консультационно-аналитический центр
по бухгалтерскому учету
и налогообложению
05.12.2013
