Как оформить передачу объекта незавершенного строительства при заключении договора купли-продажи?
Для оформления передачи объекта незавершенного строительства по договору купли-продажи недвижимого имущества необходимо составить акт приема-передачи, подписанный сторонами, с указанием кадастрового номера объекта и иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю.
Объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу (недвижимым вещам, прочно связанным с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно) (ст. 130 Гражданского кодекса РФ).
Исходя из положений ст. ст. 1, 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) сведения об объектах незавершенного строительства наряду со сведениями о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, вносятся в рамках государственного кадастрового учета недвижимого имущества в Единый государственный реестр недвижимости.
До заключения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства продавец должен зарегистрировать право собственности на него как на недвижимое имущество (п. 1 ст. 131, ст. 219 ГК РФ, ст. 40 Закона N 218-ФЗ, п. 21 Приложения к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»).
Переход права собственности на объект незавершенного строительства на основании договора купли-продажи также подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Право собственности на объект незавершенного строительства возникает у приобретателя с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ). Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. После вручения имущества и подписания документа о передаче обязательства продавца передать недвижимость считаются исполненными (п. 1 ст. 556 ГК РФ). На практике, как правило, оформляется акт приема-передачи.
Таким образом, как в договоре, так и в акте приема-передачи необходимо указывать индивидуальные характеристики предмета договора купли-продажи объекта незавершенного строительства. Помимо кадастрового номера, также возможно указание иных сведений, позволяющих установить данный объект, например:
местонахождение;
степень готовности;
общая площадь и строительный объем;
стоимость.
Обратите внимание! Для целей исчисления налога на прибыль и НДС определяющей является дата акта о передаче недвижимого имущества (п. 3 ст. 271, п. 16 ст. 167 НК РФ).
А.В. Ромашкина
Советник государственной
гражданской службы РФ
3 класса
См. также: Что является объектом незавершенного строительства?
