Как отразить в налоговом учете продажу квартиры, находящейся в собственности организации?
Налоговая база по налогу на прибыль организаций, в случае учета квартиры в качестве товара, формируется в периоде реализации квартиры: в доходах учитывается выручка от реализации квартиры, а в расходах — затраты на ее приобретение. Если квартира учитывалась в качестве ОС, выручка признается на дату ее передачи покупателю (метод начисления) либо на дату поступления оплаты (кассовый метод). В расходах учитывается ее остаточная стоимость и расходы, связанные с продажей.
Доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав (п. 1 ст. 249 НК РФ).
Квартира учитывается в качестве товара
Квартира, приобретенная организацией для последующей продажи, не соответствует понятию основного средства — амортизируемого имущества, если до продажи не сдавалась в аренду/наем (п. 1 ст. 256 и п. 1 ст. 257 НК РФ). Установлено, что товаром признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ). Следовательно, такая квартира, по нашему мнению, должна рассматриваться как товар.
При методе начисления доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав (п. 1 ст. 271 НК РФ).
При реализации покупных товаров налогоплательщик вправе уменьшить доходы от реализации на стоимость приобретения данных товаров, определяемую в соответствии с принятой организацией учетной политикой для целей налогообложения (пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ).
Кроме того, при реализации имущества и (или) имущественных прав, указанных в данной статье, налогоплательщик также вправе уменьшить доходы от таких операций на сумму расходов, непосредственно связанных с такой реализацией, в частности на сумму расходов на оценку, хранение, обслуживание и транспортировку реализуемого имущества. При этом при реализации покупных товаров расходы, связанные с их покупкой и реализацией, формируются с учетом положений ст. 320 НК РФ (п. 1 ст. 268 НК РФ).
Что касается периода признания доходов от продажи квартиры, в силу абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи недвижимого имущества приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества. То есть организация при продаже квартиры вне зависимости от перехода права собственности на нее должна признать доход от такой реализации именно в момент ее передачи.
Таким образом, организация формирует налоговую базу по налогу на прибыль организаций по рассматриваемым в ситуации операциям (признает доходы от продажи квартиры и учитывает расходы на ее приобретение) в периоде реализации квартиры.
Квартира учитывается в качестве ОС
Чтобы квартира признавалась ОС в целях налога на прибыль, она должна использоваться организацией на платной основе. В целях налога на прибыль квартира не указана в качестве объектов ОС, не относящихся к амортизируемому имуществу (ст. 256 НК РФ).
Для целей налогообложения прибыли квартира (жилище) включается в десятую амортизационную группу (имущество со сроком полезного использования свыше 30 лет) (Классификация основных средств), по которой амортизация должна начисляться линейным методом независимо от сроков ввода в эксплуатацию (п. 3 ст. 259 НК РФ).
Выручка от продажи квартиры по налогу на прибыль при методе начисления признается на дату передачи по передаточному акту или другому документу о передаче (п. 1 ст. 39, п. 3 ст. 271 НК РФ). При этом дата поступления платы за квартиру значения не имеет (п. 3 ст. 271 НК РФ).
При кассовом методе выручка от продажи квартиры признается по мере поступления оплаты (п. 2 ст. 273 НК РФ).
Доход от продажи квартиры можно уменьшить на остаточную стоимость имущества и на расходы, которые связаны с ее продажей (п. 1 ст. 268 НК РФ).
И.В. Котельниковой,
советника государственной
гражданской службы РФ
3 класса
