Главная » Правовая база » Вопрос-ответ официально » Головная организация зарегистрирована в г. Москве и осуществляет деятельность в регионах через филиальную сеть. Филиалы в регионах располагаются в арендуемых помещениях. В связи с нерентабельностью одного из филиалов организация приняла решение о закрытии филиала в связи с прекращением коммерческой деятельности в регионе. Имеются ли у организации после закрытия филиала в регионе правовые основания для расторжения договора аренды с арендодателем на основании п. 1 ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств при условии, что договор аренды указанный вопрос не регулирует?
19.10.2020

Головная организация зарегистрирована в г. Москве и осуществляет деятельность в регионах через филиальную сеть. Филиалы в регионах располагаются в арендуемых помещениях. В связи с нерентабельностью одного из филиалов организация приняла решение о закрытии филиала в связи с прекращением коммерческой деятельности в регионе. Имеются ли у организации после закрытия филиала в регионе правовые основания для расторжения договора аренды с арендодателем на основании п. 1 ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств при условии, что договор аренды указанный вопрос не регулирует?

Вопрос: Головная организация зарегистрирована в г. Москве и осуществляет деятельность в регионах через филиальную сеть. Филиалы в регионах располагаются в арендуемых помещениях. В связи с нерентабельностью одного из филиалов организация приняла решение о закрытии филиала в связи с прекращением коммерческой деятельности в регионе.
Имеются ли у организации после закрытия филиала в регионе правовые основания для расторжения договора аренды с арендодателем на основании п. 1 ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств при условии, что договор аренды указанный вопрос не регулирует?
 
Ответ: Закрытие филиала организации в связи с его нерентабельностью и прекращение коммерческой деятельности в регионе не являются основанием для расторжения договора аренды занимаемого филиалом недвижимого помещения в связи с существенным изменением обстоятельств.
 
Обоснование: Согласно ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и тому подобное, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства могут возникать в том числе из договора (п. 2 ст. 307 ГК РФ) и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Пунктом 1 ст. 607 ГК РФ определено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Из п. 1 ст. 615 ГК РФ следует, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Как следует из п. 2 ст. 407 ГК РФ, прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
На основании п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Пункт 2 ст. 451 ГК РФ предусматривает, что, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 ст. 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ).
Как отмечено ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 27.12.2011 по делу N А19-10682/2011, ликвидация филиала не может являться основанием для расторжения договора аренды в порядке п. 1 ст. 451 ГК РФ, поскольку по смыслу данной нормы права обстоятельство, влекущее изменение или расторжение договора, должно вызываться причинами, лежащими за пределами действий контрагентов и от них не зависящими.
Также приведенная позиция подтверждена Постановлениями ФАС Центрального округа от 23.08.2011 по делу N А14-10977/2010 и Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2012 по делу N А32-37771/2011.
На основании изложенного закрытие филиала организации не свидетельствует о наличии изменения существенных обстоятельств, свидетельствующих о возможности расторжения договора аренды, со ссылкой на п. 1 ст. 451 ГК РФ, занимаемого филиалом недвижимого имущества.
 
М.Ю.Мордасов
Юридическая компания «Юново»
23.08.2013