Вопрос: В связи с неоднократной несвоевременной уплатой арендной платы арендодатель, в соответствии с договором, заблокировал арендатору вход на склад. В числе прочих на складе хранятся скоропортящиеся товары, о чем арендатор сообщил письменно, настаивая на вывозе скоропортящегося товара. Арендодатель отказал. Правомерны ли действия арендодателя и вправе ли арендатор впоследствии взыскать убытки (стоимость испорченного товара)?
Ответ: Арендодатель вправе отказаться от исполнения своих обязательств, в том числе и по причине несвоевременной уплаты арендатором арендной платы, если такой отказ предусмотрен договором аренды. Для взыскания с арендодателя убытков, вызванных утратой удерживаемых скоропортящихся товаров, арендатору необходимо доказать противоправность поведения арендодателя, наличие и размер убытков, а также причинную связь между противоправным поведением и наступившими последствиями.
Обоснование: Пункт 2 ст. 310 Гражданского кодекса РФ дает право сторонам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, устанавливать в договоре право на его одностороннее изменение или односторонний отказ от его исполнения.
Согласно ст. 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
В п. 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.
Из содержания вопроса следует, что арендодатель заблокировал вход в соответствии с договором. Следовательно, можно сделать вывод, что такая форма отказа от исполнения договора была предусмотрена договором.
Следует учесть, что оценка правомерности действий арендодателя зависит также от того, был ли им соблюден предусмотренный договором порядок одностороннего отказа от исполнения договора. В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (п. 13) отмечено, что договор изменяется или прекращается с момента, когда уведомление доставлено или считается доставленным по правилам ст. 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.
Если арендодателем была соблюдена установленная процедура одностороннего отказа от исполнения обязательства, то его действия по блокировке арендатору входа в арендуемые помещения можно считать правомерными. Тем не менее независимо от этого при осуществлении этого права арендодатель должен действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (п. 4 ст. 450.1 ГК РФ). В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 54 (п. 14) нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (п. 2 ст. 10, п. 2 ст. 168 ГК РФ).
Согласно п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору имущество, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение. На основании ст. 360 ГК РФ арендодатель вправе удовлетворить свои требования к арендатору из стоимости удерживаемой вещи в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.
В отношении возможного взыскания убытков, выразившихся в утрате скоропортящихся товаров, следует учесть следующее. Исходя из ст. ст. 15 и 393 ГК РФ при предъявлении требования о взыскании убытков необходимо доказать совокупность следующих элементов: противоправность поведения арендодателя, наличие и размер убытков, а также причинную связь между противоправным поведением и наступившими убытками. Отсутствие доказательств хотя бы по одному из названных оснований исключает возможность взыскания убытков.
Таким образом, арендатор должен будет представить:
1) доказательства того, что поведение арендодателя было неправомерным, например не был соблюден порядок отказа от исполнения договора или арендодатель действовал злонамеренно. В данном случае следует представить переписку с арендодателем о доступе к скоропортящимся товарам, а также доказательства того, что арендатор совершал действия, направленные на получение доступа к товару, однако арендодатель этому препятствовал;
2) документы, подтверждающие наличие у арендатора прав на скоропортящийся товар, его количество, стоимость, а также его нахождение в спорном помещении. Такими доказательствами, в частности, могут быть товарные накладные на поставку товара с указанием адреса склада в качестве места доставки;
3) доказательства того, что товар пришел в негодность по причине непредоставления арендатору своевременного доступа к нему, а не по иным причинам, например из-за неправильного хранения или истечения срока годности еще до начала конфликта. К числу таких доказательств можно было бы отнести акт осмотра помещения или акт списания товаров, для составления которого рекомендуется пригласить представителя арендодателя, а в случае его отказа — третье, незаинтересованное лицо.
Отсутствие какого-либо из перечисленных доказательств может сделать взыскание убытков с арендодателя невозможным. Так, например, при рассмотрении подобного дела Постановлением Семнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 28.10.2013 N 17АП-11823/2013-АК арендатору было отказано во взыскании убытков.
05.04.2017
