Вопрос: Организации, применяющие УСН с объектом «доходы», заключили договор аренды. По соглашению между организациями арендатор ремонтирует помещение, а арендодатель возмещает расходы на ремонт в счет арендной платы. Ежемесячно арендатор предъявляет документы, подтверждающие расходы, стороны составляют акт взаимозачета, которым арендная плата засчитывается в счет расходов.
Какие возникают налоговые последствия для организаций? Является ли доходом для арендатора стоимость возмещаемых расходов на ремонт? Может ли арендная плата, которая фактически не уплачивается арендатором, квалифицироваться у арендодателя как полученный доход?
Ответ: При подписании арендатором и арендодателем акта взаимозачета, которым арендная плата засчитывается в счет возмещения расходов на ремонт арендованного имущества, у каждой стороны договора возникает доход, учитываемый при применении УСН.
Обоснование: Согласно п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. В свою очередь, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
Таким образом, действующее законодательство позволяет установить в договоре аренды условия проведения ремонта.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В данном случае по соглашению между организациями арендатор ремонтирует помещение, а арендодатель возмещает расходы на ремонт в счет арендной платы.
В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство может быть прекращено полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. При этом организации оформляют акт о зачете взаимных требований, которым арендная плата засчитывается в счет расходов.
На основании п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 249 Налогового кодекса РФ в целях применения упрощенной системы налогообложения доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.
При этом п. 1 ст. 346.17 НК РФ определено, что датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом.
Таким образом, суммы возмещения расходов на ремонт арендованного имущества в виде уменьшения арендной платы включаются в состав доходов арендатора при исчислении налога, уплачиваемого в связи с применением УСН.
Что касается налоговых последствий для арендодателя, то в данном случае в соответствии с условиями договора аренды стоимость принятых арендодателем ремонтных работ следует рассматривать как внесение арендной платы арендатором.
Поскольку зачет взаимных требований является одним из способов прекращения обязательств, на дату подписания акта зачета взаимных требований организация-арендодатель получает доход от оказания услуг по аренде не в виде арендной платы денежными средствами, а в виде стоимости ремонтных работ, производимых арендатором. Указанный доход учитывается арендодателем в составе доходов в целях определения налоговой базы по УСН.
В.В. Горбунова
Советник государственной
гражданской службы РФ
2 класса
19.04.2017
