Вопрос: Между городской администрацией (арендодателем) и АО (арендатором) заключен договор аренды земельного участка сроком на 49 лет, зарегистрирован в установленном законом порядке. Через некоторое время администрация, сославшись на ненадлежащее исполнение арендатором условий договора в части внесения арендной платы, в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора. После получения всех необходимых документов управление Росреестра внесло в ЕГРП запись о прекращении (погашении) регистрации указанного договора аренды земельного участка. Законно ли внесение такой записи управлением Росреестра на основании заявления арендодателя?
Ответ: Внесение в ЕГРП записи о прекращении (погашении) регистрации договора аренды земельного участка, заключенного сроком на 49 лет, на основании заявления арендодателя незаконно. Досрочное расторжение такого договора по требованию арендодателя и внесение соответствующей записи в ЕГРП возможны только на основании решения суда.
Обоснование: В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.
В ст. 619 ГК РФ перечислены случаи, когда по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом.
В п. 2 ст. 450 ГК РФ перечислены случаи, когда по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда.
Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Следовательно, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка:
1) досрочное прекращение договора аренды земельного участка возможно только на основании решения суда;
2) арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Как сказано выше, срок аренды по указанному договору — 49 лет.
Таким образом, досрочное расторжение указанного договора аренды допускается по требованию арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.
В данном случае имела место регистрация прекращения договора аренды не на основании решения суда, а на основании заявления арендодателя об одностороннем отказе от исполнения договора. Поэтому внесение такой записи управлением Росреестра в ЕГРП незаконно, ее следует погасить (исключить).
Аналогичная ситуация изложена в судебной практике (в частности, в Постановлении ФАС Московского округа от 24.10.2013 по делу N А41-9802/13).
20.04.2017
