Вопрос: Между организациями заключен договор купли-продажи земельного участка в кредит с условием о рассрочке платежа. После частичной оплаты и перехода права собственности покупателю приобретенный земельный участок прекратил свое существование, так как был разделен на несколько других с самостоятельными кадастровыми номерами. Вправе ли продавец в связи с неуплатой по заключенному договору потребовать возврата вновь образованных земельных участков?
Ответ: Так как вновь образованные земельные участки как объекты гражданского оборота не являлись предметом заключенного договора купли-продажи земельного участка, требование об их возврате неправомерно.
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 11.4 Земельного кодекса РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в п. п. 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
Таким образом, с момента образования новых земельных участков приобретенный земельный участок, являвшийся предметом указанного договора купли-продажи, прекратил существование для целей гражданского оборота.
В п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса РФ указано, что, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Из изложенного положения прямо следует, что продавец вправе потребовать возврата именно проданного им товара, а не произведенного или не образованного иного товара из проданного.
Таким образом, если проданный товар прекратил существование в связи с тем, что из него был образован новый товар, продавец при отказе от договора в связи с неоплатой товара не может требовать возврата вновь образованного товара.
Аналогичная ситуация изложена в судебной практике — в частности, в Постановлениях ФАС Волго-Вятского округа от 21.04.2011 по делу N А79-2140/2010 и ФАС Поволжского округа от 27.10.2010 по делу N А55-25686/2009.
В соответствии с п. 3 ст. 488 ГК РФ, в случае когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
В соответствии с п. 4 ст. 488 ГК РФ, в случае когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено ГК РФ или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.
Таким образом, в данном случае продавец вправе потребовать не возврата вновь образованных земельных участков, а оплаты проданного земельного участка с начислением процентов за пользование чужими денежными средствами.
20.04.2017
