Вопрос: Договором аренды между организациями предусмотрен обеспечительный платеж, который засчитывается в счет последнего месяца аренды или в случае неуплаты ежемесячного арендного платежа.
Арендодатель продает свою собственность (офисные помещения) другому юридическому лицу. Согласно условиям договора аренды договор в данном случае расторгается. Арендатор с новым арендодателем заключают новый договор аренды, обеспечительный платеж по соглашению сторон прежний арендодатель должен перечислить на счет нового арендодателя.
Надо ли арендатору в данном случае восстанавливать ранее принятый к вычету НДС с обеспечительного платежа? Какие документы могут послужить подтверждением перечисления обеспечительного платежа прежним арендодателем новому арендодателю?
Ответ: Арендатор обязан восстановить сумму НДС, ранее принятую к вычету по обеспечительному платежу, в связи с расторжением договора аренды с прежним арендодателем и возвратом обеспечительного платежа на расчетный счет нового арендодателя на основании заключенного соглашения.
Подтверждением факта возврата обеспечительного платежа будет являться копия платежного поручения, в котором в качестве назначения платежа указано, что денежные средства перечисляются на основании соглашения с арендатором о перечислении обеспечительного платежа новому арендодателю.
Обоснование: В соответствии с п. 12 ст. 171 Налогового кодекса РФ налогоплательщик, перечисливший суммы оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав, имеет право на вычет сумм налога, предъявленных продавцом этих товаров (работ, услуг), имущественных прав.
В п. 9 ст. 172 НК РФ перечислены основания для принятия к вычету указанных сумм НДС: наличие выставленного продавцом счета-фактуры при получении оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав; документов, подтверждающих фактическое перечисление сумм оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав; договора, предусматривающего перечисление указанных сумм.
На основании пп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ суммы НДС, принятые к вычету в отношении оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав, подлежат восстановлению в размере НДС, принятого налогоплательщиком к вычету по приобретенным им товарам (выполненным работам, оказанным услугам), переданным имущественным правам, в оплату которых подлежат зачету суммы ранее перечисленной оплаты, частичной оплаты согласно условиям договора (при наличии таких условий).
Восстановление сумм налога производится покупателем в том налоговом периоде, в котором суммы налога по приобретенным товарам (работам, услугам), имущественным правам подлежат вычету в порядке, установленном НК РФ, или в том налоговом периоде, в котором произошло изменение условий либо расторжение соответствующего договора и возврат соответствующих сумм оплаты, частичной оплаты, полученных налогоплательщиком в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.
Следовательно, при расторжении (либо изменении условий) договора и возврате соответствующих сумм оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав суммы налога, ранее принятого покупателем к вычету, подлежат восстановлению. Для восстановления сумм НДС, принятых ранее к вычету, оба условия должны выполняться одновременно.
Так, Минфин России указал, что в случае расторжения договора нарушаются условия для применения вычета по НДС с аванса. Ведь в силу положений п. 9 ст. 172 НК РФ право на вычет возникает при наличии договора, предусматривающего внесение предоплаты. Поэтому на дату расторжения договора и зачета аванса в счет поставки товаров уже по другому договору покупатель должен восстановить НДС, ранее принятый к вычету с предоплаты (Письмо Минфина России от 22.02.2017 N 03-07-11/10152).
В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств по договору является обеспечительный платеж.
Понятие «обеспечительный платеж» сформулировано в п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, согласно которому обеспечительный платеж — это внесение одной из сторон в пользу другой стороны по соглашению определенной денежной суммы, обеспечивающей выполнение денежного обязательства, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 ГК РФ.
Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
В случае ненаступления обстоятельств, предусмотренных договором, или прекращения обеспеченного обязательства, как следует из п. 2 указанной статьи, обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны при наступлении определенных обстоятельств дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж (п. 3 ст. 381.1 ГК РФ).
Исходя из изложенного можно сделать вывод, что при расторжении договора (если отсутствуют условия об ином использовании платежа) суммы денежного обеспечения должны быть возвращены соответствующей стороне.
По условиям рассматриваемой ситуации прежний арендодатель продает свою собственность (офисные помещения) другому юридическому лицу, арендатор с новым арендодателем заключают новый договор аренды. То есть по сути имеет место расторжение заключенного ранее договора между арендатором и прежним владельцем офисных помещений. Договором аренды между прежним арендодателем и арендатором предусмотрен обеспечительный платеж, который засчитывается в счет последнего месяца аренды или в случае неуплаты ежемесячного арендного платежа, иные условия в отношении обеспечительного платежа в первоначальном договоре в случае его расторжения не указываются.
При этом, как усматривается из условий вопроса, прежним арендодателем заключено дополнительное соглашение с поручением арендатора о перечислении обеспечительного платежа по заключенному ранее и расторгаемому договору на счет нового арендодателя.
Из анализа ст. ст. 309, 312 ГК РФ следует, что исполнение обязательств может осуществляться управомоченному кредитором лицу. Следовательно, перечисление прежним арендодателем возвращаемого арендатору обеспечительного платежа по соглашению с арендатором на счет нового арендодателя может рассматриваться как исполнение обязанности по возврату обеспечительного платежа в связи с прекращением действия договора. Подтверждением этого факта будет являться копия платежного поручения, в котором в качестве назначения платежа указано, что денежные средства перечисляются на основании соглашения с арендатором о возврате обеспечительного платежа в связи с прекращением договора.
Таким образом, исходя из системного анализа ст. ст. 309, 312 и 381.1 ГК РФ, учитывая положения пп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ, по нашему мнению, арендатор обязан восстановить сумму НДС, ранее принятую к вычету по обеспечительному платежу, в связи с расторжением договора аренды с прежним арендодателем и возвратом обеспечительного платежа на расчетный счет нового арендодателя на основании заключенного соглашения. Иную позицию налогоплательщику придется отстаивать в суде.
И.Л. Копытина
Советник государственной
гражданской службы РФ
2 класса,
аттестованный налоговый консультант,
член Палаты налоговых консультантов
02.05.2017
