Вопрос: В договоре участия в долевом строительстве плановый срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию определен IV кварталом 2017 г., а срок передачи квартиры участнику долевого строительства — в течение шести месяцев после получения застройщиком разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Правомерно ли указывать срок передачи квартиры по договору периодом времени, начало которого привязано к моменту получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию?
Ответ: Указание срока передачи квартиры участнику долевого строительства периодом времени, начало которого привязано к плановому сроку получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, является правомерным. При этом в случае переноса сроков строительства и ввода объекта в эксплуатацию застройщик несет ответственность за нарушение срока передачи квартиры участнику долевого строительства.
Обоснование: В соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве) договор должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Срок в договоре участия в долевом строительстве — это существенное условие, последствием несоблюдения которого является незаключенность договора (ч. 5 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ).
Согласно ст. 190 ГК РФ срок договора может быть определен истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Таким образом, формально застройщик не ограничен определением срока передачи объекта лишь в виде конкретной календарной даты и может использовать иные способы указания срока в договоре.
Вместе с тем ввод объекта в эксплуатацию, как следует из положений ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, — это событие, полностью зависящее от действий застройщика и не зависящее от воли участника долевого строительства. В том числе застройщик в одностороннем порядке имеет право переносить сроки окончания строительства, а также сроки ввода объекта в эксплуатацию путем продления разрешения на строительство (ч. 20 ст. 51 ГрК РФ). Это фактически дает застройщику право на произвольный перенос срока передачи объекта участнику долевого строительства, что противоречит требованиям п. 2 ч. 4 ст. 4, а также ч. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве. Сформулированное таким образом условие о сроке по высказанной позиции в судебной практике является ничтожным (см., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 06.11.2014 N 33-43734/14).
С другой стороны, с точки зрения положений ст. 327.1 ГК РФ застройщик вправе обусловливать передачу объекта участнику долевого строительства сроком получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В пользу застройщика в этом вопросе можно отнести и разъяснения, данные Пленумом Верховного Суда РФ в п. 52 Постановления от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
В то же время следует учитывать, что при таких условиях право застройщика на перенос сроков строительства объекта и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не лишает его ответственности за просрочку исполнения обязательств по передаче объекта участнику долевого строительства: право на взыскание неустойки за просрочку передачи объекта или отказ от договора в определенных Законом об участии в долевом строительстве случаях возникает у участника долевого строительства именно с момента нарушения застройщиком первоначально указанного в договоре срока. В случае если застройщик обязуется передать квартиру в течение шести месяцев после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, который определен IV кварталом 2017 г., передача квартиры позднее 30 июня 2018 г. (шесть месяцев с последней даты IV квартала 2017 г.) будет считаться безусловным нарушением со стороны застройщика, как бы правомерно в свое время им ни были перенесены сроки ввода объекта в эксплуатацию. Эта позиция была высказана Верховным Судом РФ в Определении от 28.06.2016 N 24-КГ16-2. Ранее подобную точку зрения высказывал и Президиум ВАС РФ в своем Постановлении от 02.04.2013 N 16179/12: само по себе уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков ввода многоквартирного дома в эксплуатацию не влечет изменения условий договоров о сроке передачи объектов долевого строительства.
Стоит отметить, что до формирования в указанном выше Определении Верховного Суда РФ точки зрения относительно ответственности застройщика за нарушение срока передачи объекта, обусловленного по договору сроком получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, позиции нижестоящих судебных инстанций зачастую разнились: сравните, например, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 07.04.2015 N 33-4315/2015 по делу N 2-5155/2014, которым отказано во взыскании неустойки с застройщика, и Определение Ленинградского областного суда от 02.10.2013 N 33-4557/2013, а также Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 23.05.2016 по делу N 33-9069/2016, в которых суды встали на сторону участника долевого строительства.
02.05.2017
