Вопрос: Индивидуальный предприниматель — собственник помещения и общество (ООО), планирующее арендовать это помещение, заключили договор о предоставлении права заключения договора аренды, согласно которому общество должно выплатить денежные средства и за свой счет отремонтировать помещение. Договор аренды, впоследствии заключенный сторонами, расторгнут досрочно по инициативе общества. Вправе ли общество учитывать плату за право заключения договора и расходы на ремонт в составе расходов в целях исчисления налога на прибыль?
Ответ: Общество-арендатор вправе учесть расходы на ремонт арендованного помещения и плату арендатору за право заключения договора аренды при условии, что эта плата не являлась задатком, в составе расходов в целях исчисления налога на прибыль организаций.
Обоснование: В рассматриваемой ситуации договор о предоставлении права заключения договора аренды является предварительным договором (п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с п. 4 ст. 380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора. В рассматриваемой ситуации плата по предварительному договору, возможно, являлась задатком. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Пунктом 2 этой же статьи определено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Исходя из содержания приведенных непосредственно выше двух норм (п. п. 1 и 2 ст. 616 ГК РФ) вне зависимости от характера ремонта (капитальный либо текущий), осуществленного арендатором за свой счет, при договоренности сторон по данному вопросу расходы арендатора являются обоснованными (допустимыми) с позиции гражданского оборота. С позиции налогообложения в целях правомерности учета затрат в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль, необходимо их соответствие признакам, определенным соответствующими нормами законодательства о налогах и сборах.
В соответствии с п. 1 ст. 252 Налогового кодекса РФ в целях гл. 25 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в ст. 270 НК РФ). Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 253 НК РФ расходы, связанные с производством и реализацией, включают в себя расходы на содержание и эксплуатацию, ремонт и техническое обслуживание основных средств и иного имущества, а также на поддержание их в исправном (актуальном) состоянии.
Согласно пп. 4 п. 2 ст. 253 НК РФ расходы, связанные с производством и (или) реализацией, подразделяются на прочие расходы.
Пунктами 1 и 2 ст. 260 НК РФ расходы на ремонт основных средств, произведенные плательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат. Положения данной статьи применяются также в отношении расходов арендатора амортизируемых основных средств, если договором (соглашением) между арендатором и арендодателем возмещение указанных расходов арендодателем не предусмотрено.
Таким образом, если в рассматриваемой ситуации договором аренды не предусмотрено возмещение арендатору расходов на проведенный им ремонт арендуемого помещения, то отнесение данных затрат на расходы по налогу на прибыль правомерно.
Применительно к расходам арендатора в виде платы за право заключения основного договора следует оговориться. В случае если данный платеж осуществлен в качестве задатка, то в силу п. 32 ст. 270 НК РФ расходы в виде имущества или имущественных прав, переданных в качестве задатка, не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций.
В случае если произведенный платеж не являлся задатком, а имеет иную правовую квалификацию, то данные расходы в целях налогообложения налогом на прибыль организаций следует квалифицировать в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 253, пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ, а именно как другие расходы, связанные с производством и (или) реализацией (конкретно в качестве расходов, связанных с приобретением услуг), так как аренда является услугой. То есть плата за право заключения договора аренды связана с приобретением данной услуги — аренды. В данной ситуации этот платеж можно учесть в составе расходов при исчислении налога на прибыль, учитывая то обстоятельство, что впоследствии сторонами заключен основной договор — договор аренды, то есть осуществленный платеж за право заключения основного договора экономически оправдан, а следовательно, соответствует критериям, определенным ст. 252 НК РФ.
А.Ю. Васильев
Советник государственной
гражданской службы РФ
3 класса
24.05.2017
