Вопрос: В 2015 г. физическое лицо после смерти в этом же году наследодателя получило в наследство земельный участок. В 2016 г. наследником зарегистрировано право собственности на земельный участок, который в этом же году продан. Подлежит ли обложению НДФЛ доход, полученный от продажи указанного земельного участка? Если да, то как рассчитывается налогооблагаемая база: из стоимости по договору купли-продажи или кадастровой стоимости земельного участка?
Ответ: Полученный от продажи земельного участка доход подлежит обложению НДФЛ. Налогооблагаемая база определяется исходя из фактически полученного в рамках сделки купли-продажи дохода, а не кадастровой стоимости земельного участка, умноженной на понижающий коэффициент.
Обоснование: Согласно пп. 5 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ к доходам, полученным от источников в Российской Федерации, относятся в том числе доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации.
Пунктом 1 ст. 210 НК РФ установлено, что при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ.
В соответствии с пп. 2 п. 1, п. п. 2 и 3 ст. 228 НК РФ физические лица, получившие доходы от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению, самостоятельно исполняют обязанность по исчислению и уплате налога с таких доходов, а также обязаны представить в налоговый орган соответствующую налоговую декларацию.
На основании положений п. 17.1 ст. 217 НК РФ освобождаются от налогообложения доходы от продажи недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. За исключением отдельных случаев, установленных п. 3 ст. 217.1 НК РФ, к которым относится получение налогоплательщиком права собственности на объект в порядке наследования и дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика, в результате приватизации либо передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, необходимый для освобождения от налогообложения доходов, полученных от его продажи, составляет пять лет.
Поскольку в рассматриваемой ситуации налогоплательщик владел земельным участком менее указанного минимального предельного срока, полученный от продажи земельного участка доход подлежит обложению НДФЛ.
Согласно п. п. 1 и 5 ст. 217.1 действующей редакции НК РФ установлены особенности определения налоговой базы при продаже недвижимого имущества. Так, в соответствии с п. 5 ст. 217.1 НК РФ, в случае если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
При этом необходимо учитывать, что в соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» положения, в частности п. 17.1 ст. 217 и ст. 217.1 НК РФ в новой редакции, применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 г.
Пунктом 17.1 ст. 217 НК РФ в ранее действующей редакции было установлено, что не облагаются НДФЛ доходы, полученные от продажи земельных участков, находящихся в собственности налогоплательщика три года и более.
Вместе с тем п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ установлено, что наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Временем открытия наследства является момент смерти гражданина (ст. 1114 ГК РФ).
Учитывая изложенное, поскольку в рассматриваемой ситуации земельный участок признается принадлежащим наследнику с 2015 г., основания для применения к доходу, полученному от продажи такого земельного участка, положений п. 5 ст. 217.1 НК РФ отсутствуют.
Соответственно, налогооблагаемая база в данном случае определяется исходя из фактически полученного физическим лицом дохода, а не кадастровой стоимости земельного участка, умноженной на понижающий коэффициент.
Д.А. Морозов
Советник государственной
гражданской службы РФ
2 класса
21.06.2017
