Вопрос: По условиям договора аренды арендатор производит ремонт здания, стоимость которого засчитывается в счет арендной платы за три месяца. Договоры с подрядчиками заключает арендатор, документы выставляются арендатору. Как арендатор учитывает в расходах стоимость ремонта и арендной платы в целях применения УСН?
Ответ: Арендатор при исчислении налогооблагаемой базы по УСН вправе учесть расходы, связанные с текущим ремонтом, после их фактической оплаты и подписания акта выполненных работ. Датой признания расхода по договору аренды признается дата подписания акта о зачете стоимости произведенного ремонта в счет арендной платы в сумме, относящейся к конкретному периоду, за который фактически оказаны услуги по договору аренды. При этом сумму, на которую арендодатель возмещает затраты на ремонт в виде зачета арендной платы, следует учесть в составе доходов.
Обоснование: В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ налогоплательщики, применяющие УСН и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении объекта налогообложения уменьшают полученные доходы на расходы на ремонт основных средств (в том числе арендованных).
Согласно пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при определении объекта налогообложения налогоплательщик уменьшает полученные доходы на арендные (в том числе лизинговые) платежи за арендуемое (в том числе принятое в лизинг) имущество.
Расходы принимаются при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ. Статья 252 НК РФ признает расходами обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. При этом под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.
Таким образом, при применении УСН налогоплательщики, выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при условии их соответствия нормам п. 1 ст. 252 НК РФ, учитывают понесенные ими расходы на ремонт арендованного имущества, а также расходы в виде арендных платежей за арендуемое имущество.
В силу п. 2 ст. 346.17 НК РФ расходами налогоплательщика, находящегося на УСН, признаются затраты после их фактической оплаты. В целях гл. 26.2 НК РФ оплатой товаров (работ, услуг) и (или) имущественных прав признается прекращение обязательства налогоплательщика — приобретателя товаров (работ, услуг) и (или) имущественных прав перед продавцом, которое непосредственно связано с поставкой этих товаров (выполнением работ, оказанием услуг) и (или) передачей имущественных прав.
В Определении ВАС РФ от 22.12.2010 N ВАС-17043/10 отмечено, что ежемесячные платежи за аренду подлежат учету в расходах в тех периодах, за которые они осуществлены. Поэтому при оплате аренды сразу за несколько месяцев включается в расходы только сумма, относящаяся к конкретному периоду согласно договору.
В соответствии со ст. ст. 606 и 410 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Обязательство может быть прекращено частично или полностью путем зачета встречного однородного требования. При этом для такого зачета достаточно заявления одной из сторон.
Таким образом, если по договору аренды стоимость текущего ремонта, произведенного арендатором за свой счет, возмещается арендодателем путем уменьшения арендной платы, проведение ремонтных работ арендатором следует рассматривать в качестве формы внесения им арендной платы (пп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ).
Учитывая вышеизложенное, арендатор при исчислении налогооблагаемой базы по УСН вправе учесть расходы, связанные с текущим ремонтом, после их фактической оплаты и подписания акта выполненных работ. Что касается расходов, связанных с оплатой услуг по договору аренды, то датой признания расхода признается дата подписания акта о зачете стоимости произведенного ремонта в счет арендной платы в сумме, относящейся к конкретному периоду, за который фактически оказаны услуги по договору аренды. При этом следует иметь в виду, что сумму, на которую арендодатель возмещает затраты на ремонт в виде зачета арендной платы, следует учесть в составе доходов (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).
С.Н. Шаляев
Советник государственной
гражданской службы РФ
1 класса
26.06.2017
