Вопрос: Организация приобрела у другой организации земельный участок для строительства торгового центра. До завершения строительства принято решение о продаже участка. Право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано. Нужно ли регистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при продаже земельного участка? Может ли организация в целях налога на прибыль учесть расходы на приобретение земельного участка и затраты на строительство?
Ответ: Отчуждение земельного участка должно быть произведено вместе с находящимся на нем объектом незавершенного строительства. Организация должна произвести регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства до момента осуществления сделки. Расходы на приобретение земельного участка и сумма затрат на строительство могут быть учтены при исчислении налога на прибыль.
Обоснование: В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ объекты незавершенного строительства наряду со зданиями и сооружениями относятся к объектам недвижимости, в связи с тем что перемещение без соразмерного ущерба их назначению невозможно. Следовательно, для осуществления процедуры купли-продажи объект незавершенного строительства должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке.
При этом п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также разъяснено: право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации, только если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости совершения собственником сделки с этим объектом.
В соответствии с ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом РФ возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.
Также следует учесть тот факт, что согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, в случае если они принадлежат одному лицу. Таким образом, реализовать земельный участок без одновременного отчуждения объекта незавершенного строительства собственник не вправе (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).
В отношении возможности принять расходы на приобретение земельного участка следует учитывать, что в соответствии с п. 2 ст. 256 Налогового кодекса РФ земельные участки не подлежат амортизации.
При этом налогоплательщик имеет право учесть стоимость земельного участка, приобретенного у коммерческой организации, в расходах для целей налогообложения прибыли при его реализации (пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ, Письмо Минфина России от 28.05.2012 N 03-03-10/57 (направлено Письмом ФНС России от 07.06.2012 N ЕД-4-3/9380@)).
Что касается расходов на строительство объекта незавершенного строительства, то выручка от его реализации также может быть уменьшена на сумму затрат на его создание на основании пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ. Сумма госпошлины за регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства, по нашему мнению, может учитываться в составе расходов на основании последнего абзаца пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ.
11.08.2017
