Главная » Правовая база » Вопрос-ответ официально » На кредитные средства ИП приобрел квартиру на первом этаже многоквартирного дома, которую оформил в залог банку. Вправе ли он перевести жилое помещение в нежилое (магазин) без согласия банка, если договор ипотеки указанной ситуации не регулирует?
21.10.2020

На кредитные средства ИП приобрел квартиру на первом этаже многоквартирного дома, которую оформил в залог банку. Вправе ли он перевести жилое помещение в нежилое (магазин) без согласия банка, если договор ипотеки указанной ситуации не регулирует?

Вопрос: Между предпринимателем и банком заключен кредитный договор. На кредитные средства предпринимателем приобретено жилое имущество (квартира на первом этаже многоквартирного дома), которое было оформлено в залог банку. В государственный реестр внесена запись об обременении недвижимого имущества залогом.
Вправе ли предприниматель осуществить перевод жилого помещения (квартиры) в нежилое помещение (магазин) без получения согласия на такую операцию банка, если договор ипотеки, заключенный между сторонами, указанной ситуации не регулирует?
 
Ответ: В случае намерения предпринимателя перевести жилое помещение, находящееся в залоге у банка, в нежилое получение согласия банка для осуществления такой процедуры является обязательным.
 
Обоснование: Согласно п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Залог недвижимого имущества (ипотека) регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 2 ст. 334 ГК РФ).
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ) ипотека является обременением, то есть условием, стесняющим правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.
В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ и п. 1 ст. 4 Закона N 122-ФЗ ипотека подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация ипотеки регулируется ст. 29 Закона N 122-ФЗ.
На основании п. 1 ст. 346 ГК РФ залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.
В силу п. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
В силу ч. 1 ст. 22 и ч. 1 ст. 23 Жилищного кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое осуществляется уполномоченным органом местного самоуправления с учетом положений ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).
Из ч. 2 ст. 22 ЖК РФ следует, что перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Банк, являющийся залогодержателем, должен согласовать совершение перевода жилого помещения в нежилой фонд (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.02.2013 по делу N А03-5917/2012).
Несоблюдение условий, предусмотренных ст. 22 ЖК РФ, является основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение (п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ).
На основании изложенного предприниматель, по нашему мнению, не вправе осуществить перевод жилого помещения (квартиры) в нежилое помещение (магазин) без получения согласия на такую операцию банка.
Также просим учесть, что если перевод спорного помещения в нежилое предполагает обустройство отдельного входа путем разрушения части внешней стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, относящейся к общей долевой собственности, а также использование придомовой территории при оборудовании отдельного входа, влекущее изменение объекта и режима пользования частью земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, относящегося к общей долевой собственности собственников помещений в этом доме, то планируемая для перевода в нежилое помещение реконструкция допускается только с согласия всех собственников общего имущества многоквартирного дома (Письмо Минэкономразвития России от 03.11.2011 N ОГ-Д23-1928).
 
М.Ю.Мордасов
Юридическая компания «Юново»
18.12.2013