Вопрос: Организация с целью перепродажи приобрела в собственность земельный участок с видом разрешенного использования «Для жилищного строительства». На данном земельном участке строительные работы не осуществляются. Вправе ли организация рассчитать земельный налог без применения повышающего коэффициента?
Ответ: В связи с отсутствием в официальных разъяснениях и судебной практике единого подхода по данному вопросу исчисление земельного налога без применения повышающего коэффициента в случае приобретения организацией земельного участка с видом разрешенного использования «Для жилищного строительства» с целью его перепродажи может вызвать споры с налоговыми органами. При этом не исключено принятие судом решения не в пользу налогоплательщика.
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 388 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
В силу ст. 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории; используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Подпунктом 1 п. 1 ст. 394 НК РФ определено, что налоговая ставка в размере, не превышающем 0,3 процента кадастровой стоимости земельного участка, устанавливается в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства.
Одновременно п. 15 ст. 396 НК РФ предусмотрено, что в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, осуществляемого физическими лицами, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока строительства начиная с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. В случае завершения такого жилищного строительства и государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости до истечения трехлетнего срока строительства сумма налога, уплаченного за этот период сверх суммы налога, исчисленной с учетом коэффициента 1, признается суммой излишне уплаченного налога и подлежит зачету (возврату) налогоплательщику в общеустановленном порядке.
В отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, осуществляемого физическими лицами, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 4 в течение периода, превышающего трехлетний срок строительства, вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.
По смыслу п. 15 ст. 396 НК РФ условием, обязывающим налогоплательщика применить повышающий коэффициент к ставке земельного налога, является не факт приобретения земельного участка, а осуществление на нем жилищного строительства. Согласно данной норме применение повышающего коэффициента направлено на стимулирование лиц, осуществляющих жилищное строительство, к завершению строительства до истечения трехлетнего срока с даты регистрации права на земельный участок; при исполнении налогоплательщиком данного условия он будет иметь право на возврат доначисленной суммы налога.
Как следует из разъяснений, данных в Письме Минфина России от 06.06.2016 N 03-05-05-02/32755, в случае неосвоения организацией земельного участка, приобретенного (предоставленного) для жилищного строительства, повышающие коэффициенты, установленные п. 15 ст. 396 НК РФ, не применяются.
В соответствии с Письмом Минфина России от 23.04.2010 N 03-05-05-02/27 в отношении земельного участка, приобретенного (предоставленного) для жилищного строительства, вне зависимости от факта использования этого земельного участка для жилищного строительства исчисление суммы земельного налога производится исходя из ставки земельного налога, не превышающей 0,3 процента кадастровой стоимости, и повышающих коэффициентов, установленных п. 15 ст. 396 НК РФ.
Согласно Письму Минфина России от 10.02.2016 N 03-05-05-02/6976 применение для исчисления земельного налога коэффициента 2 в течение трехлетнего срока строительства, установленного п. 15 ст. 396 НК РФ, обусловливается государственной регистрацией прав на земельный участок, предназначенный для жилищного строительства, и государственной регистрацией прав на построенный объект недвижимости.
В арбитражной практике единый подход по данному вопросу отсутствует. Так, Верховный Суд РФ в Определении от 12.04.2016 N 304-КГ16-2281 по делу N А46-5243/2015 пришел к заключению, что приобретение земельных участков для перепродажи не освобождает налогоплательщика от обязанности применить повышающий коэффициент 2, установленный п. 15 ст. 396 НК РФ, если в правоустанавливающих документах на земельный участок указан вид разрешенного использования «Для жилищного строительства».
В то же время в Постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2016 N 08АП-7073/2016 по делу N А46-763/2016 судьи сочли, что в отношении земельного участка, приобретенного организацией не для целей жилищного строительства, а для целей последующей реализации такого участка третьим лицам, необоснованно применение как повышающего коэффициента 2, так и пониженной налоговой ставки 0,2%, установленной законодательством (так же как и повышающий коэффициент) только для случаев использования земельного участка для жилой застройки. Спорный земельный участок приобретен налогоплательщиком для целей, не связанных со строительством, и фактически для таких целей не использовался. В выписке из ЕГРЮЛ не указаны виды экономической деятельности, связанные с осуществлением строительства. При этом по смыслу налогового законодательства, выявленному в Определении Верховного Суда РФ от 18.05.2015 по делу N 305-КГ14-9101, пониженные ставки земельного налога устанавливаются для организаций и физических лиц только в случае непосредственного использования земель в целях удовлетворения личных потребностей.
28.08.2017
