Вопрос: По окончании срока договора аренды, в котором предусмотрена пролонгация, если ни одна из сторон не заявит о расторжении, арендатор в установленный срок сообщил о намерении расторгнуть договор. Арендодатель уведомление получил. Арендатор выехал из помещения, прекратил уплату арендной платы. Через два года арендодатель потребовал уплатить арендную плату в связи с тем, что арендатор не передал помещение по акту приема-передачи. При этом договором установлено, что обязанность составления документов возлагается на арендодателя. Правомерны ли требования арендодателя?
Ответ: Возврат помещения подтверждается передаточным актом. Уклонение стороны от подписания акта может быть признано отказом от возврата помещения и основанием для продолжения начисления арендной платы. Требование арендодателя может быть признано неправомерным, если будет установлено, что он сам уклонялся от составления и подписания передаточного акта, а также в случае, если будет установлено, что он злоупотребляет своим правом.
Обоснование: Согласно ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Доказательством возврата арендуемого помещения служит передаточный акт или иной документ о передаче. Уклонение стороны от подписания акта рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче или по принятию имущества (ст. 655 ГК РФ).
Суды исходят из того, что момент возврата помещения арендодателю является юридически значимым обстоятельством и подтверждается документом, подписанным обеими сторонами. В отсутствие подписанного передаточного акта суды не признают достаточными доказательства, подтверждающие факт прекращения пользования арендованными помещениями (Определение ВАС РФ от 24.08.2012 N ВАС-8590/12 по делу N А41-29683/11, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.03.2016 N Ф05-20527/2015 по делу N А40-88536/2015).
Тем не менее при рассмотрении дела в суде могут быть учтены следующие обстоятельства.
Составление акта, согласно договору, возложено на арендодателя. В соответствии со ст. 327.1 ГК РФ исполнение обязанностей может быть обусловлено совершением одной из сторон обязательства определенных действий, предусмотренных договором. В соответствии с п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе отказаться от исполнения своего обязательства. Так, если будет установлено, что отсутствие передаточного акта было обусловлено исключительно уклонением арендодателя от его составления, действия арендатора могут быть признаны правомерными.
В соответствии с п. 3 ст. 307 ГК РФ стороны должны при исполнении обязательства и после его прекращения действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию. Принимая во внимание, что арендодатель обратился с требованием об уплате арендной платы спустя два года после освобождения помещения, его действия могут быть расценены судом как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ).
14.09.2017
