Вопрос: Налогоплательщик — член жилищно-строительного кооператива в декабре 2016 г. выплатил полностью паевой взнос за квартиру. Акт приемки квартиры подписан в феврале 2017 г. В целях применения положений ст. 217.1 НК РФ, позволяющих освобождать от налогообложения НДФЛ доходы от продажи недвижимости, с какого момента следует исчислять срок владения указанной квартирой — с декабря 2016 г. или с февраля 2017 г.?
Ответ: Полагаем, что срок владения квартирой в целях применения освобождения от НДФЛ доходов от продажи недвижимости членом ЖСК следует исчислять со дня внесения паевого взноса пайщиком за квартиру в полном объеме (с декабря 2016 г.).
Обоснование: По общему правилу, установленному п. 4 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение пяти лет и более.
Из Письма Минфина России от 17.07.2017 N 03-04-05/45239 следует, что в соответствии с п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Таким образом, момент возникновения права собственности члена жилищно-строительного кооператива в недвижимом имуществе кооператива определен специальной нормой ГК РФ и связан с полным внесением паевого взноса и фактом предоставления помещения.
При этом в Письме Минфина России от 21.03.2013 N 03-04-05/4-268 также подчеркивалось, что для возникновения у члена кооператива права собственности на жилое или иное помещение это помещение должно фактически существовать и быть передано члену кооператива. Документом, подтверждающим передачу члену кооператива квартиры, является акт приема-передачи квартиры, оформленный в установленном порядке.
На основании изложенного можно прийти к выводу о том, что период владения квартирой начинает исчисляться с февраля 2017 г.
Однако, на наш взгляд, анализ нормативно-правовой базы позволяет прийти к иному выводу.
Во-первых, в силу императивных предписаний специальной нормы — п. 4 ст. 218 ГК РФ — право собственности на квартиру у члена ЖСК возникает при условии внесения полностью паевых взносов за квартиру (см. Письма Росреестра от 02.03.2016 N 14-исх/02667-ГЕ/16, Минэкономразвития России от 29.06.2015 N Д23и-2997). Иных условий для возникновения права собственности ГК РФ не содержит.
Во-вторых, факт внесения паевого взноса в полном объеме может быть подтвержден справкой, выдаваемой органом управления такого кооператива. Указанная позиция подтверждается материалами судебной практики (в частности, Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», Определением Конституционного Суда РФ от 20.03.2007 N 196-О-О).
Таким образом, справка, выданная управлением кооператива, свидетельствующая о внесении паевого взноса в полном объеме, является правоустанавливающим документом (см. Письмо ФГБУ «ФКП Росреестра» от 27.09.2013 N 08-1221-НС).
В-третьих, ссылка в Письме Минфина России N 03-04-05/45239 на п. 1 ст. 556 ГК РФ в рассматриваемой ситуации неприменима, поскольку определяет способы передачи недвижимости продавцом и принятие ее покупателем, то есть касается исключительно договоров купли-продажи недвижимости (ст. 454 ГК РФ). Отношения же между пайщиком и ЖСК по приобретению жилья возникают на основе членства в кооперативе и связаны с выплатой паевого взноса в полном объеме (ст. 121, ч. 3 ст. 124, ч. 1 ст. 129 Жилищного кодекса РФ).
Учитывая изложенное, полагаем, что срок владения квартирой в указанной ситуации следует исчислять со дня внесения паевого взноса пайщиком в полном объеме (с декабря 2016 г.).
27.10.2017
