Вопрос: Физическое лицо продает в 2017 г. квартиру другому физическому лицу с рассрочкой платежа в 2017 — 2019 гг. При этом сумма по договору составила 5 000 000 руб. Квартира находится в собственности продавца менее трех лет (приобретена в 2015 г.). Расходы на ее приобретение составили 3 500 000 руб. Как определить облагаемый НДФЛ доход за 2017 г., если покупатель перечислили первый платеж за квартиру в размере 2 500 000 руб.?
Ответ: При исчислении НДФЛ продавец квартиры, продавший ее за 5 000 000 руб., включает в налогооблагаемый доход за 2017 г. сумму 2 500 000 руб., выплаченную покупателем в 2017 г. в счет оплаты части стоимости квартиры. Указанный доход может быть уменьшен на 3 500 000 руб. — сумму расходов на приобретение данной квартиры.
Поскольку сумма имущественного вычета превышает сумму дохода, то налоговая база по НДФЛ за 2017 г. будет равна нулю.
Обоснование: В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ для целей гл. 23 НК РФ к доходам от источников в Российской Федерации относятся доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации.
Согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Пунктом 3 ст. 210 НК РФ установлено, что для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная п. 1 ст. 224 НК РФ, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. ст. 218 — 221 НК РФ, с учетом особенностей, установленных гл. 23 НК РФ.
Если сумма налоговых вычетов в налоговом периоде окажется больше суммы доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная п. 1 ст. 224 НК РФ, подлежащих налогообложению, за этот же налоговый период, то применительно к этому налоговому периоду налоговая база принимается равной нулю. На следующий налоговый период разница между суммой налоговых вычетов в этом налоговом периоде и суммой доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная п. 1 ст. 224 НК РФ, подлежащих налогообложению, не переносится, если иное не предусмотрено гл. 23 НК РФ.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ в целях гл. 23 НК РФ при получении доходов в денежной форме дата фактического получения дохода определяется как день выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц.
Таким образом, при исчислении продавцом квартиры НДФЛ в налогооблагаемый доход за 2017 г. включается сумма 2 500 000 руб., выплаченная покупателем в 2017 г. в счет оплаты части стоимости квартиры. Указанный доход может быть уменьшен на сумму 3 500 000 руб., связанную с приобретением данной квартиры. Поскольку сумма имущественного вычета превышает сумму дохода, налоговая база по НДФЛ за 2017 г. будет равна нулю.
И.В. Просеков
Советник государственной
гражданской службы РФ
2 класса
01.11.2017
