Вопрос: Между организациями обсуждаются условия заключения договора купли-продажи недвижимого имущества. Могут ли стороны предусмотреть, что право собственности на предмет договора возникает у покупателя через 20 дней после государственной регистрации указанного договора купли-продажи?
Ответ: Стороны договора купли-продажи недвижимого имущества не имеют правовых оснований предусмотреть, что право собственности на предмет договора возникает у покупателя через 20 дней после государственной регистрации указанного договора купли-продажи.
Обоснование: На основании п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Пункт 2 ст. 218 ГК РФ предусматривает, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ).
В силу п. 2 ст. 420 ГК РФ к договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные гл. 9 ГК РФ, если иное не установлено ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
На основании п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Пункт 1 ст. 223 ГК РФ предусматривает, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В отношении недвижимого имущества момент перехода права собственности императивно привязан к моменту регистрации такого перехода (Определение Верховного Суда РФ от 06.09.2017 N 305-ЭС17-12927 по делу N А40-179202/2015, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.09.2016 N Ф05-12570/2016 по делу N А41-6002/16).
Руководствуясь изложенным, стороны договора купли-продажи не могут предусмотреть, что право собственности на предмет договора (недвижимое имущество) возникает у покупателя через 20 дней после государственной регистрации указанного договора купли-продажи, так как право собственности возникает с момента регистрации и он не может быть изменен соглашением сторон.
03.11.2017
