Вопрос: Организация на принадлежащем ей на праве собственности земельном участке, вид разрешенного использования которого «Для строительства многоквартирного жилого дома», построила два многоквартирных жилых дома (класс энергоэффективности — А). Организация регистрирует права собственности на отдельные квартиры в этих многоквартирных домах и продает их. Должна ли организация уплачивать налог на имущество со стоимости данных квартир и должна ли уплачивать земельный налог за данный земельный участок?
Ответ: Квартиры в многоквартирном доме, которые предназначены для продажи, учитываются в качестве товаров и облагаются налогом на имущество по кадастровой стоимости с момента регистрации права собственности до момента регистрации прекращения права собственности в случае, если в субъекте РФ принят соответствующий закон. Если многоквартирный дом имеет высокий класс энергоэффективности, квартиры в нем подлежат льготированию при наличии энергетического паспорта на день постановки объектов на учет.
К земельному участку с видом разрешенного использования «Для строительства многоквартирного жилого дома», на котором расположено два многоквартирных дома, по нашему мнению, освобождение от налогообложения не применяется.
Обоснование: Жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, согласно положениям ст. 378.2 Налогового кодекса РФ облагаются налогом на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости этих объектов недвижимого имущества в случае принятия соответствующего закона субъекта РФ и в случае нахождения такого имущества у организации на праве собственности.
При этом согласно п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Таким образом, квартиры в многоквартирном доме, которые предназначены для продажи, а потому учитываются организацией в качестве товаров, подлежат налогообложению налогом на имущество организаций по кадастровой стоимости с момента регистрации права собственности до момента регистрации прекращения права собственности в случае, если в субъекте РФ принят закон о налогообложении налогом на имущество организаций жилых помещений и жилых домов, не учитываемых в качестве основных средств.
В соответствии с п. 21 ст. 381 НК РФ налогоплательщики освобождаются от налога на имущество организаций в отношении вновь вводимых объектов, имеющих высокий класс энергетической эффективности, если в отношении таких объектов в соответствии с законодательством Российской Федерации предусмотрено определение классов их энергетической эффективности, — в течение трех лет со дня постановки на учет указанного имущества.
Согласно утвержденным Постановлением Правительства РФ от 25.01.2011 N 18 Требованиям к правилам определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов (далее — Требования) класс энергетической эффективности подлежит обязательному установлению в отношении многоквартирных домов. Класс энергетической эффективности включается в энергетический паспорт многоквартирного дома (п. п. 3, 7 Требований).
Правила определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов установлены Приказом Минстроя России от 06.06.2016 N 399/пр (далее — Правила), исходя из которых класс «А» в отношении многоквартирного дома относится к наивысшим классам энергетической эффективности (п. 7, таблица N 2 Правил).
Учитывая изложенное, в случае если построенный многоквартирный дом имеет высокий класс энергоэффективности, квартиры в нем, являющиеся его неотъемлемой частью, подлежат льготированию по п. 21 ст. 381 НК РФ при наличии энергетического паспорта многоквартирного дома (Письмо Минфина России от 05.04.2017 N 03-05-04-01/19875 (направлено Письмом ФНС России от 06.04.2017 N БС-4-21/6430)).
Дополнительно обращаем внимание, что с 1 января 2018 г. налоговые льготы, указанные, в частности, в п. 21 ст. 381 НК РФ, применяются на территории субъекта РФ в случае принятия соответствующего закона субъекта РФ (ст. 381.1 НК РФ (в ред. Федерального закона от 30.09.2017 N 286-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»)).
Что касается порядка налогообложения земельных участков, расположенных под многоквартирными жилыми домами, то данное имущество относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ и в соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ не является объектом налогообложения по земельному налогу (норма действует с 2015 г.).
При этом согласно разъяснениям Минфина России от 22.08.2016 N 03-05-06-02/48918 такой земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме и относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома с момента регистрации права собственности на любое из помещений в многоквартирном доме.
Однако в случае нахождения на земельном участке двух и более многоквартирных жилых домов из разъяснений Минэкономразвития России от 05.10.2017 N Д23и-5777 следует, что в нормах п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ подразумевается земельный участок, на котором расположены один многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
Поэтому земельный участок, на котором расположено несколько многоквартирных домов, не может признаваться общим имуществом многоквартирного дома.
В связи с этим полагаем, что в отношении такого участка не применяется норма пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ, так как к общему имуществу многоквартирного дома может относиться только земельный участок, на котором расположен один многоквартирный дом. Иная позиция может привести к спорам с налоговыми органами.
О.В. Хритинина
Советник государственной
гражданской службы РФ
2 класса
10.11.2017
