Вопрос: Имеются ли основания для взыскания арендатором земельного участка с государственного органа убытков в виде разницы между арендными платежами и земельным налогом, если не был соблюден срок оформления участка в его собственность по договору купли-продажи без проведения торгов?
Ответ: Да. В случае если за спорный период времени арендатор уплатил бы меньшую сумму земельного налога по сравнению с суммой арендных платежей, он вправе потребовать возмещения убытков.
Обоснование: В срок не более чем 30 дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении участка и по результатам рассмотрения и проверки, в частности, осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ (п. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса РФ). Подготовленный проект договора купли-продажи должен быть подписан самим заявителем в срок не позднее тридцати дней с момента его получения (п. 7 ст. 39.17 ЗК РФ).
Сроки государственной регистрации прав в ЕГРН предусмотрены ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Если представленный заявителем пакет документов отвечает установленным требованиям и оснований для отказа в принятии решения о предоставлении земельного участка в собственность нет, проект договора купли-продажи должен быть направлен заявителю в установленный срок. В связи с этим нарушение срока принятия такого решения может повлечь возникновение убытков для заявителя в виде разницы между суммой уплаченных арендных платежей и земельным налогом, если сумма налога была ниже размера арендной платы.
Соответствующую сумму заявитель вправе взыскать с государственного органа в качестве убытков на основании положений ст. ст. 15, 16, 1069 Гражданского кодекса РФ и п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». За основу расчета следует взять период с даты, на которую была бы осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на спорный земельный участок, при отсутствии незаконного бездействия государственного органа и соблюдения им установленных законом сроков и процедуры приватизации земельного участка, по дату фактической регистрации перехода к заявителю права собственности за спорный участок.
О намерении заявителя реализовать намерение по приобретению земельного участка в собственность свидетельствует сам факт его обращения в государственный орган с соответствующим заявлением. Соответственно, при уклонении государственного органа от оформления земельного участка в собственность заявителя последний вправе поставить вопрос о возмещении убытков.
Если бы государственный орган действовал в соответствии с законом, заявитель стал бы собственником земельного участка с более ранней даты и с нее уже смог бы уплачивать земельный налог, размер которого был ниже ставки арендной платы. При таких обстоятельствах допущенное государственным органом нарушение дает ему право компенсировать свои убытки за его счет.
Также необходимо отметить, что в таком случае надлежащим способом защиты права собственника недвижимости является требование о возмещении убытков, но не кондикционный иск, поскольку неосновательное обогащение на стороне публичного органа отсутствует, имеются только основания для возложения на него гражданско-правовой ответственности за допущенные нарушения.
Правомерность данной правовой позиции подтверждается судебной практикой (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 28.04.2017 по делу N 305-ЭС16-20734).
05.12.2017
