Вопрос: Каков срок для оспаривания третьими лицами сделки купли-продажи недвижимости между юридическим лицом и физическим лицом? Можно ли в договоре предусмотреть ответственность для стороны, по вине которой сделка признана недействительной?
Ответ: Третье лицо вправе оспорить сделку в случаях, когда это право прямо предусмотрено законом, и при условии, что такая сделка нарушает права или охраняемые законом интересы такого лица. Срок исковой давности по искам о признании недействительной оспоримой сделки составляет один год. Срок для признания недействительной ничтожной сделки по иску третьего лица составляет три года со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения, но не более 10 лет с начала ее исполнения.
В договоре можно предусмотреть ответственность в виде уплаты неустойки в определенном размере за предоставление недостоверных заверений об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора. В договоре, обе стороны которого действовали как предприниматели, можно также предусмотреть ответственность, наступающую при признании сделки недействительной (соглашение о компенсации потерь).
Обоснование: Договор купли-продажи недвижимости может быть признан недействительным по целому ряду оснований, связанных с его формой, содержанием, волей сторон сделки на его заключение.
Недействительные сделки, в соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ, делятся на оспоримые (требуют признания недействительности в судебном порядке) и ничтожные (недействительны независимо от судебного оспаривания).
К оспоримым сделкам по купле-продаже недвижимости, в частности, относятся:
— сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта (за исключением случаев, когда из закона следует, что применяются другие последствия, не связанные с недействительностью сделки, а также за исключением сделок, посягающих на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц), — п. 1 ст. 168 ГК РФ;
— сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, — ст. 173 ГК РФ;
— сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом (за исключением случаев, когда из закона следует, что она ничтожна), — ст. 173.1 ГК РФ;
— сделка совершена лицом, полномочия которого на совершение сделки ограничены договором, положением о филиале или представительстве, учредительными документами или иными документами, и при ее совершении лицо вышло за пределы этих ограничений — ст. 174 ГК РФ.
К числу ничтожных сделок, в частности, относятся:
— сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и посягающая на права и охраняемые законом интересы третьих лиц, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, — п. 2 ст. 168 ГК РФ;
— мнимая сделка (совершена для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия) и притворная сделка (прикрывает другую сделку, в том числе сделку на иных условиях) — ст. 170 ГК РФ;
— сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, — ст. 171 ГК РФ;
— сделка, совершенная без соблюдения нотариальной формы, если она является обязательной, — ст. 163 ГК РФ. Например, в силу ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению;
— сделка по продаже недвижимости, совершенная без соблюдения формы договора, — ст. 550 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено как стороной сделки, так и иным лицом, указанным в законе. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (повлекла неблагоприятные для них последствия).
В соответствии с п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки третье лицо вправе предъявить только в предусмотренных законом случаях. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено по иску третьего лица, имеющего охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Таким образом, третье лицо вправе оспорить сделку, в том числе и по названным выше основаниям, но только в случаях, когда оно законом наделено правом на обжалование, а также при условии, что сделка нарушает его права и охраняемый законом интерес.
Согласно п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Согласно ст. 181 ГК РФ срок для оспаривания ничтожной сделки составляет три года и исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения, но не более 10 лет с начала ее исполнения.
Срок для признания оспоримой сделки недействительной составляет один год и исчисляется со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, или со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для оспаривания сделки.
Таким образом, срок исковой давности той или иной продолжительности применяется в зависимости от вида недействительной сделки.
В отношении предмета договора купли-продажи недвижимости могут быть заявлены и иные требования. Так, например, если при заключении договора купли-продажи земельного участка было нарушено предусмотренное п. 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ преимущественное право собственника объекта недвижимости на покупку этого участка, то в соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В отношении договора купли-продажи недвижимости может быть подан иск о признании его незаключенным в случае:
— отсутствия в договоре данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ);
— отсутствия в договоре условия о цене недвижимости (ст. 555 ГК РФ);
— отсутствия в договоре соглашения по существенному условию договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем (ст. 558 ГК РФ).
Тем не менее при обращении с требованием о признании договора незаключенным третье лицо, не являющееся стороной такого договора, обязано доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.06.2011 по делу N А03-15389/2010).
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ заинтересованным лицом является субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять (Определение Конституционного Суда РФ от 16.07.2009 N 738-О-О).
В отношении объекта недвижимости может быть предъявлен виндикационный иск (иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения), к которому применяется общий срок исковой давности. Этот срок, согласно ст. 196 ГК РФ, составляет три года и исчисляется со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком.
Согласно ст. 304 ГК РФ негаторные иски (то есть иски собственника об устранении нарушений его права, не связанных с лишением владения) не имеют сроков давности. Такой иск может быть предъявлен, например, при оспаривании надлежащим собственником записи о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости при условии, что по оспариваемой сделке объект недвижимости во владение покупателя не поступил, а остался во владении истца.
В отношении возможности предусмотреть в договоре ответственность для стороны, по вине которой сделка признана недействительной, следует учесть следующее.
В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом. Кроме того, согласно ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Пункт 1 ст. 461 ГК РФ устанавливает, что при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
Согласно ст. 330 ГК РФ в договоре может быть предусмотрена выплата неустойки (штрафа или пеней), уплачиваемой в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Однако в соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Статья 180 ГК РФ устанавливает, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Таким образом, при недействительности основных (существенных) условий сделки купли-продажи недвижимости сделка будет признана недействительной в целом, включая условие об ответственности, содержащееся в такой сделке.
Тем не менее ст. 406.1 ГК РФ предоставляет возможность сторонам, действующим при осуществлении предпринимательской деятельности, предусмотреть в договоре обязанность одной стороны возместить имущественные потери другой стороны, возникшие при наступлении определенных в соглашении обстоятельств, не связанных с нарушением обязательства (потери, вызванные невозможностью исполнения обязательства, предъявлением требований третьими лицами или органами государственной власти к стороне или к третьему лицу, указанному в соглашении, и т.п.). При этом в соглашении, в отличие от убытков, должен быть определен размер возмещения таких потерь или порядок его определения. В соответствии с п. 3 ст. 406.1 ГК РФ указанные потери возмещаются независимо от признания договора незаключенным или недействительным, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Согласно п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если соглашение о возмещении потерь включено в виде условия в договор купли-продажи, недействительность или незаключенность этого договора купли-продажи сама по себе не влечет недействительность или незаключенность соглашения о возмещении потерь.
В соответствии с п. 1 ст. 431.2 ГК РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения предоставила недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку. При этом признание договора незаключенным или недействительным не препятствует наступлению названных последствий. Предусмотренная ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них или имела разумные основания исходить из такого предположения.
Согласно п. п. 2 и 3 ст. 431.2 ГК РФ сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения, помимо требования о возмещении убытков или взыскании неустойки вправе отказаться от договора (если иное не предусмотрено соглашением сторон), либо требовать признания договора недействительным.
Названные последствия, предусмотренные п. п. 1 и 2 ст. 431.2 ГК РФ, применяются к стороне, давшей недостоверные заверения при осуществлении предпринимательской деятельности, независимо от того, было ли ей известно о недостоверности таких заверений, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Таким образом, в договоре можно предусмотреть ответственность в виде уплаты неустойки в определенном размере, за предоставление недостоверных заверений об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора. В договоре, обе стороны которого действовали как предприниматели, можно также предусмотреть ответственность, наступающую при признании сделки недействительной (соглашение о компенсации потерь).
С.А. Клевцова
Группа компаний
«Аналитический Центр»
14.12.2017
