Вопрос: Организация А заключила долгосрочный договор аренды с собственником нежилого помещения — организацией Б, договор зарегистрирован. По согласованию с арендодателем произведена перепланировка. Через год договор купли-продажи здания признан недействительным, здание вернулось от организации Б к предыдущему собственнику. Какие последствия повлечет это для арендатора? Применима ли в данном случае ст. 617 ГК РФ? Если договор аренды также признается недействительным, вправе ли арендатор взыскать убытки с организации Б в связи с прекращением договора аренды и понесенными расходами на перепланировку?
Ответ: Поскольку договор купли-продажи нежилого помещения признан недействительным и организация Б не является собственником помещения, договор аренды также ничтожен. При этом положения ст. 617 Гражданского кодекса РФ в данном случае неприменимы. Арендатор вправе взыскать убытки с организации Б в связи с прекращением договора аренды и понесенными расходами на перепланировку.
Обоснование: В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
По смыслу указанной нормы последствием недействительности сделки является возврат каждой из сторон всего полученного по сделке, то есть взаимная реституция.
Вследствие недействительности сделки купли-продажи нежилого помещения арендодатель и предыдущий собственник были обязаны произвести двустороннюю реституцию по правилам п. 2 ст. 167 ГК РФ: арендодатель — возвратить предыдущему собственнику помещение, а последний — вернуть арендодателю полученные средства.
Вместе с тем поскольку в момент заключения рассматриваемого договора аренды организация Б была собственником этого нежилого помещения на основе заключенного и исполненного договора купли-продажи, она имела право выступать арендодателем на основании ст. 608 ГК РФ.
В дальнейшем сделка была признана недействительной, и согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ она является недействительной с момента ее совершения, то есть право собственности к организации не переходило.
Поскольку договор купли-продажи нежилого помещения признан недействительным и организация Б не является собственником помещения, договор аренды также ничтожен. При этом положения ст. 617 ГК РФ в данном случае неприменимы исходя из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора.
Поскольку, как было указано выше, договор купли-продажи нежилого помещения недействителен с момента его заключения, то есть право собственности к организации Б не переходило, в данном случае не имеет места переход права собственности на имущество. Имущество и обратный переход права собственности на него к предыдущему собственнику имели место в рамках двусторонней реституции в качестве правовых последствий недействительности сделки.
При этом фактическое исполнение сторонами условий договора аренды независимо от наличия условий для недействительности (ничтожности) договора не является основанием для возмещения арендатору стоимости арендной платы (п. 1 ст. 614 ГК РФ, п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора», п. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
Вместе с тем недействительность договора аренды не означает недействительность действий и расходов арендатора на перепланировку нежилого помещения, совершенных последним в период действия договора, исходя из следующего.
В соответствии со ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. При наличии такого согласия арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Необходимость несения таких расходов и их реальность не связаны с наличием или отсутствием права собственности на переданное в аренду имущество, поэтому считаем, что организация А вправе обратиться за взысканием убытков с организации Б в связи с прекращением договора аренды и понесенными расходами на перепланировку, необходимым для восстановления нарушенного права.
19.01.2018
