Вопрос: Требуется ли представление для целей государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве справки, подтверждающей оплату цены договора участия в долевом строительстве, если цедент также получил уступаемое им право требования к застройщику на основании ранее заключенного и зарегистрированного в установленном порядке договора об уступке прав требований («последующий» договор)?
Ответ: Представление справки не требуется, если при первичной уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве в орган регистрации прав была представлена справка о полной уплате цены договора участия в долевом строительстве (то есть обязательства перед застройщиком исполнены «предыдущим» цедентом в полном объеме) и условия о цене договора при этом изменены не были.
Обоснование: Согласно ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) уступка участником долевого строительства прав требований по договору (далее — уступка) допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.
При этом уступка по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 Закона N 214-ФЗ).
В силу ч. 10 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве в том числе необходимо представить справку, подтверждающую полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданную таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи (далее — справка).
В соответствии с п. 1 ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
При этом в соответствии с ч. 2 ст. 5 Закона N 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Учитывая изложенное, в случае если после первичной уступки условие о цене договора участия в долевом строительстве было изменено либо уступка была совершена одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства, то для государственной регистрации последующей уступки (переуступки) необходимо представление справки.
Вместе с тем когда при первичной уступке в орган регистрации прав была представлена справка о полной уплате цены договора участия в долевом строительстве (то есть обязательства перед застройщиком исполнены «предыдущим» цедентом в полном объеме) и условия о цене договора не были изменены, основания для повторной проверки соблюдения сторонами требований, установленных ч. 1 ст. 11 Закона N 214-ФЗ, отсутствуют, в связи с чем представление справки не требуется.
А.В. Ромашкина
Министерство экономического развития
Российской Федерации
08.02.2018
