Вопрос: Налогоплательщик имел в собственности объект недвижимости — не завершенный строительством жилой дом, право собственности на который зарегистрировано в 2005 г. В 2017 г. жилой дом оформлен как завершенный строительством объект (произведена государственная регистрация права собственности), впоследствии планируется его продать. В целях освобождения от налогообложения НДФЛ дохода, получаемого от продажи указанного объекта, с какой даты исчисляется срок его нахождения в собственности налогоплательщика?
Ответ: Для целей освобождения от налогообложения НДФЛ дохода от продажи жилого дома право собственности налогоплательщика на указанный жилой дом исчисляется с даты государственной регистрации права собственности на него (то есть с 2017 г.).
Обоснование: По общему правилу, установленному п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ, не подлежат налогообложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ, в частности, если такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока и более.
Статья 235 Гражданского кодекса РФ предусматривает основания прекращения права собственности: отчуждение собственником своего имущества другим лицам, отказ собственника от права собственности, гибель или уничтожение имущества, утрата права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
С 01.01.2017 в соответствии с ч. 8 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Федеральный закон N 218-ФЗ) снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства и государственная регистрация прекращения прав на этот объект, если государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении его были осуществлены ранее, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом созданных в результате завершения строительства этого объекта здания, сооружения или всех помещений либо машино-мест в них и государственной регистрацией прав на них.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации право собственности на объект «не завершенный строительством жилой дом», зарегистрированное ранее в 2005 г., прекращается одновременно с завершением строительства и регистрацией права собственности на новый объект «жилой дом» в 2017 г.
В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. При этом исходя из ч. 5 ст. 1 Федерального закона N 218-ФЗ государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.
Учитывая изложенное, право собственности на недвижимое имущество «жилой дом» возникает с момента государственной регистрации права собственности на данное имущество.
Аналогичная по сути позиция выражена в Письме Минфина России от 29.03.2017 N 03-04-05/18293, в котором финансовым ведомством с учетом ст. 131 ГК РФ отмечено, что до регистрации права собственности на жилой дом налогоплательщик являлся собственником иного объекта недвижимого имущества — не завершенного строительством жилого дома.
Таким образом, для целей освобождения от налогообложения дохода от продажи жилого дома право собственности налогоплательщика на указанный жилой дом исчисляется с даты государственной регистрации права собственности на него (то есть с 2017 г.).
09.02.2018
