Вопрос: Организация заключила договор купли-продажи для приобретения объекта недвижимого имущества (здания). Однако продавец уклоняется от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором. Более того, продавец не исполнил обязанность передать здание в фактическое владение покупателя.
Арбитражным судом удовлетворен иск покупателя о передаче здания покупателю и регистрации перехода права собственности на указанный объект. С момента вступления в силу решения суда покупатель начал эксплуатацию здания.
Обязана ли организация-покупатель начислять налог на имущество организаций в отношении указанного объекта до государственной регистрации перехода права собственности на него? С какого момента?
Ответ: Датой принятия на учет здания и датой возникновения у организации-покупателя обязанности по исчислению и уплате налога на имущество является момент вступления в законную силу решения суда. Момент государственной регистрации права собственности на здание в данном случае не имеет значения.
Обоснование: Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество (п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ).
При этом покупатель может защищать свои права и законные интересы в соответствии с правилами ст. 398 ГК РФ, из которой следует, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации такого права (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551, п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
В случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость (п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, признается объектом обложения налогом на имущество для российских организаций, если иное не предусмотрено ст. ст. 378, 378.1 и 378.2 Налогового кодекса РФ (п. 1 ст. 374 НК РФ).
В силу п. 4 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01 (утв. Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н) актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:
а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
Принятие основных средств к бухгалтерскому учету осуществляется на основании утвержденного руководителем организации акта (накладной) приемки-передачи основных средств, который составляется на каждый отдельный инвентарный объект.
По объектам недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, амортизация начисляется в общем порядке с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия объекта к бухгалтерскому учету. Объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств (п. п. 38, 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н).
Пунктом 7 ст. 378.2 НК РФ определено, что уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в пп. 1 и 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (далее — перечень). В силу указанных норм подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости объекты недвижимого имущества, включенные в перечень на начало соответствующего налогового периода исходя из установленных ст. 378.2 НК РФ условий (во взаимосвязи с положениями законов субъектов Российской Федерации о налоге) (Письмо Минфина России от 26.09.2017 N 03-05-04-01/62193 (направлено Письмом ФНС России от 27.09.2017 N БС-4-21/19453)).
Принятие актива к бухгалтерскому учету в качестве основного средства не увязывается с государственной регистрацией прав собственности на него, в связи с чем объекты недвижимого имущества подлежат налогообложению с даты постановки их на баланс организации в качестве основных средств в соответствии с гл. 30 НК РФ. В отношении включенных в перечень субъекта Российской Федерации объектов недвижимого имущества налогоплательщиками признаются собственники объектов недвижимого имущества независимо от учета данных активов в качестве основных средств организацией-балансодержателем и отсутствия государственной регистрации прав собственности на объект недвижимого имущества, приобретенного вследствие сделки с объектом недвижимого имущества (Письмо Минфина России от 25.11.2015 N 03-05-04-01/68419).
Минфин России также разъяснил, что организация, получающая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна принять его к учету в момент фактического получения независимо от факта государственной регистрации прав собственности (Письмо Минфина России от 22.03.2011 N 07-02-10/20 (направлено Письмом ФНС России от 31.03.2011 N КЕ-4-3/5085@)).
В данной ситуации датой принятия на учет здания и датой возникновения у организации обязанности по исчислению налога на имущество в отношении спорного здания является на основании вышеизложенного момент вступления в законную силу решения суда.
Региональный информационный центр
28.02.2018
