Вопрос: Вправе ли налогоплательщик получить имущественный налоговый вычет по расходам на приобретение квартиры в полном размере (2 000 000 руб.), если в 2017 г. две квартиры объединены в одну: одна квартира приобретена в 2013 г. (стоимость — 1 000 000 руб., вычет не заявлялся), другая квартира приобретена в 2017 г. (стоимость — 1 500 000 руб.)?
Ответ: Налогоплательщик не вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в полном размере при объединении двух квартир в одну, поскольку объединенная квартира как самостоятельный объект налогоплательщиком не приобреталась и одна из квартир приобретена до 1 января 2014 г.
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены ст. 220 НК РФ.
Согласно пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них. При этом согласно пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ размер имущественного налогового вычета не может превышать 2 000 000 руб.
Федеральным законом от 23.07.2013 N 212-ФЗ «О внесении изменения в статью 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации», вступившим в силу 1 января 2014 г., внесены изменения в ст. 220 НК РФ, касающиеся возможности получения имущественного налогового вычета до полного использования его предельного размера без ограничения количества объектов недвижимого имущества, расходы на приобретение или строительство которых могут учитываться в составе имущественного налогового вычета.
Исходя из положений п. 2 ст. 2 Федерального закона N 212-ФЗ порядок предоставления вышеуказанного имущественного налогового вычета применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность с 1 января 2014 г.
До 1 января 2014 г. имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилья предоставлялся в отношении одного объекта недвижимого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности на недвижимые вещи, ограничения этого права, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.
Согласно положениям п. п. 1 — 3 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.
В Письме Минфина России от 13.02.2015 N 03-04-05/6490 указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, следовательно, срок нахождения новой квартиры в собственности налогоплательщика исчисляется с момента государственной регистрации права собственности на квартиру, образованную в результате объединения двух ранее приобретенных квартир.
Вместе с тем в Определении Верховного Суда РФ от 06.04.2016 N 70-КГ15-16 отмечено, что объединение нескольких объектов недвижимого имущества (комнат в коммунальной квартире) в один (трехкомнатную квартиру) факт создания объекта не подтверждает. Следовательно, срок нахождения объекта недвижимости в собственности следует исчислять именно с момента приобретения третьей комнаты, а не с момента регистрации изменений объекта недвижимости в связи с объединением комнат в квартиру. ФНС России в Письме от 07.07.2016 N СА-4-7/12211@ «О направлении судебной практики» также ссылается на указанное Определение Верховного Суда РФ.
Минфин России в Письме от 24.02.2016 N 03-04-05/9990, рассматривая вопрос порядка предоставления имущественного налогового вычета по правоотношениям, возникшим до 1 января 2014 г., отметил, что порядок получения имущественного налогового вычета, действующий после 1 января 2014 г., распространяется в равной мере на всех налогоплательщиков, которые приобрели жилье после 1 января указанного года.
Исходя из вышеизложенного налогоплательщик не вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в полном размере при объединении двух квартир в одну, поскольку объединенная квартира как самостоятельный объект налогоплательщиком не приобреталась и одна из квартир приобретена до 1 января 2014 г.
С.Н. Шаляев
Советник государственной
гражданской службы РФ
1 класса
26.03.2018
