Вопрос: Потребительское общество применяет УСН с объектом «доходы». Обязана ли организация при реализации объекта недвижимости члену потребительского общества устанавливать цену договора, равную кадастровой стоимости? Возникают ли налоговые риски по УСН при продаже имущества по цене значительно ниже кадастровой стоимости?
Ответ: По нашему мнению, цена, по которой недвижимое имущество может быть реализовано потребительским обществом, определяется на основании решения общего собрания пайщиков и может как равняться кадастровой стоимости, так и отличаться от нее.
Если объект недвижимости реализуется невзаимозависимому лицу и сделка не является контролируемой, то для целей налогообложения договорная цена признается рыночной, даже если она меньше кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Обоснование: В соответствии со ст. 16 Закона РФ от 19.06.1992 N 3085-1 «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» отчуждение недвижимого имущества потребительского общества относится к исключительной компетенции общего собрания пайщиков потребительского общества. Решение общего собрания пайщиков потребительского общества по вопросу отчуждения недвижимого имущества потребительского общества считается принятым, если вопрос включен в повестку дня не позднее чем за семь дней до дня проведения данного собрания и за отчуждение недвижимого имущества проголосовало не менее трех четвертей пайщиков потребительского общества. Решение общего собрания потребительского общества об отчуждении недвижимого имущества должно содержать все существенные условия, предусмотренные законодательством Российской Федерации для соответствующих сделок (п. 1.1 ст. 18 Закона РФ N 3085-1).
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса РФ).
Таким образом, по нашему мнению, цена, по которой недвижимое имущество будет реализовано потребительским обществом, определяется на основании решения общего собрания пайщиков и может как равняться кадастровой стоимости, так и отличаться от нее.
При определении объекта налогообложения по УСН учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном п. п. 1 и 2 ст. 248 Налогового кодекса РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).
Согласно п. 1 ст. 248 НК РФ к доходам относятся в том числе доходы от реализации товаров (работ, услуг). Доходы определяются на основании первичных документов и других документов, подтверждающих полученные налогоплательщиком доходы, и документов налогового учета.
Доходы от реализации определяются в порядке, установленном ст. 249 НК РФ.
То есть при продаже нежилого помещения по цене, равной кадастровой стоимости, либо по цене ниже, чем кадастровая стоимость, доходом на УСН будет стоимость помещения, указанная в договоре купли-продажи, фактически полученная продавцом (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Также следует заметить, что в общем случае потребительское общество и его член (пайщик) не признаются взаимозависимыми лицами (ст. 105.1 НК РФ). Цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными (п. 1 ст. 105.3 НК РФ). При этом налогоплательщику следует соблюдать предусмотренные ст. 54.1 НК РФ пределы осуществления прав по исчислению налоговой базы и сумм налога.
Ю.В. Подпорин
Консультант отдела налогообложения
малого бизнеса и сельского хозяйства
Департамента налоговой
и таможенной политики
Минфина России
29.03.2018
