Вопрос: Инвестор не получил квартиру в срок, предусмотренный договором долевого участия в строительстве. Вправе ли он взыскать с застройщика убытки, связанные с вынужденным наймом другого жилого помещения?
Ответ: Инвестор вправе взыскать с застройщика убытки, если сможет доказать, что расходы на наем другого жилого помещения были действительно необходимы и носили вынужденный характер.
Обоснование: В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Такая обязанность застройщика прямо предусмотрена ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также вытекает из положений, содержащихся в ст. ст. 15 и 393 Гражданского кодекса РФ. Расходы на наем жилого помещения, которые инвестор вынужден нести для оплаты временного проживания до того, как получит доступ в приобретенное жилое помещение, составляют его реальный ущерб, однако следует отметить, что ранее судебная практика складывалась не в его пользу.
Суды учитывали наличие у инвестора постоянной регистрации в другом регионе страны и ссылались на то, что он был не лишен возможности там же и проживать. Соответственно, расходы на наем жилого помещения не были в таком случае вынужденными и объективно необходимыми, что исключало возможность взыскания их в качестве убытков. Такая правовая позиция представлена, например, в Апелляционных определениях Московского городского суда от 06.04.2015 по делу N 33-11446, Суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 10.05.2016 по делу N 33-2935/2016 и др.
В настоящее время вектор судебной практики изменился в пользу инвесторов: теперь представление доказательств невозможности проживания в месте регистрации и необходимости найма жилого помещения не требуется. Поскольку застройщик в нарушение условий договора долевого участия в строительстве задерживает передачу объекта недвижимости, расходы на наем другого жилого помещения для инвестора являются вынужденными. Следовательно, между неправомерным бездействием застройщика и убытками инвестора имеется причинно-следственная связь, поэтому оснований для отказа в их взыскании нет.
Такая правовая позиция была сформирована в Определении Верховного Суда РФ от 19.12.2017 N 18-КГ17-239, однако следует учитывать, что она не применяется единообразно, некоторые суды продолжают отказывать во взыскании таких убытков со ссылкой на то, что при обеспеченности инвестора жилым помещением право на взыскание убытков у него отсутствует. Такой вывод представлен, например, в Апелляционном определении Тульского областного суда от 01.02.2018 по делу N 33-302/2018.
30.03.2018
