Вопрос: Нужно ли при регистрации юридического лица по адресу жилого объекта недвижимости получить согласие собственника, если квартира, в которой проживает генеральный директор, не приватизирована?
Ответ: Согласие собственника жилого помещения не поименовано в качестве документа, подлежащего представлению при регистрации юридического лица. Однако во избежание спорных ситуаций рекомендуем получить указанный документ, направив соответствующую просьбу собственнику квартиры.
Обоснование: Согласно ст. 17 Жилищного кодекса РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Согласно п. 2 ст. 54 Гражданского кодекса РФ место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации на территории Российской Федерации путем указания наименования населенного пункта (муниципального образования). Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа — иного органа или лица, уполномоченных выступать от имени юридического лица в силу закона, иного правового акта или учредительного документа, если иное не установлено законом о государственной регистрации юридических лиц.
Как следует из п. 2 ст. 8 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее — Закон N 129-ФЗ), государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа — иного органа или лица, уполномоченных выступать от имени юридического лица в силу закона, иного правового акта или учредительного документа, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
К примеру, единоличным исполнительным органом ООО является генеральный директор (президент и др.), который избирается общим собранием участников общества на срок, определенный уставом общества, если уставом общества решение этих вопросов не отнесено к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) общества (ст. 40 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).
При таких обстоятельствах возможна государственная регистрация юридического лица, местом нахождения которого является место жительства его генерального директора.
В то же время из п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица» (далее — Постановление N 61) следует, что регистрация по адресу жилого объекта недвижимости допустима только в тех случаях, когда собственник объекта дал на это согласие; согласие предполагается, если названный адрес является адресом места жительства учредителя (участника) или лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности.
В то же время при применении положений Постановления N 61, по нашему мнению, могут возникнуть трудности, например когда учредитель (участник) организации или лицо, имеющее право действовать от имени юридического лица без доверенности, является нанимателем, а не собственником жилого помещения, в котором проживает.
При этом из п. 5 Постановления N 61 следует, что собственник или иной законный владелец объекта недвижимости вправе обратиться в арбитражный суд с исковым требованием к юридическому лицу о прекращении использования соответствующего объекта недвижимости для целей осуществления связи с этим юридическим лицом. В случае удовлетворения данного требования в резолютивной части решения суда также указывается на обязанность юридического лица принять необходимые меры к внесению изменений в ЕГРЮЛ в части своего адреса.
При этом также отмечается, что поданное по изложенным мотивам собственником или иным законным владельцем объекта недвижимости заявление о признании недействительными государственной регистрации юридического лица либо акта о внесении изменений в сведения ЕГРЮЛ об адресе юридического лица не подлежит удовлетворению, за исключением случаев, когда регистрирующий орган располагал заявлением собственника или иного законного владельца недвижимости о том, что он не разрешает регистрировать юридические лица по адресу соответствующего объекта недвижимости.
Как следует из содержания вопроса, квартира, в которой проживает генеральный директор юридического лица, не приватизирована, иными словами, объект недвижимости находится в государственной или муниципальной собственности, в связи с чем предполагается, что генеральный директор проживает в указанном жилом помещении по договору социального найма.
Перечень документов, которые представляются в регистрирующий орган при государственной регистрации создаваемого юридического лица, указан в ст. 12 Закона N 129-ФЗ.
Регистрирующий орган не вправе требовать представления других документов, кроме документов, установленных Законом N 129-ФЗ (п. 4 ст. 9 Закона N 129-ФЗ).
При таких обстоятельствах, по нашему мнению, согласие собственника жилого помещения не является документом, который необходимо представить для регистрации создаваемого юридического лица.
При этом на основании вышеизложенного, если впоследствии собственник будет не согласен с регистрацией по адресу жилого объекта недвижимости, он может потребовать прекратить использовать соответствующий объект недвижимости для целей осуществления связи с этим юридическим лицом и юридическому лицу потребуется внести изменения в ЕГРЮЛ в части адреса. При этом регистрация юридического лица может быть признана недействительной, только если регистрирующий орган располагал заявлением собственника о несогласии с регистрацией юридических лиц по адресу соответствующего объекта недвижимости.
Таким образом, в целях избежания возникновения судебных споров с собственником жилого помещения рекомендуем вначале данное согласие получить.
Вопрос о том, как получить согласие на использование квартиры в данных целях, в каком виде должно быть обращение лица к уполномоченной организации, осуществляющей функции собственника, законодательно не урегулирован, в связи с чем, по нашему мнению, генеральному директору необходимо в письменной форме изложить свою просьбу (дать согласие на использование квартиры в указанных целях и пр.) и направить ее в адрес организации (в зависимости от того, в чьей собственности находится квартира) заказным письмом с уведомлением.
А.Ю. Васильев
Советник государственной
гражданской службы РФ
3 класса
10.04.2018
