Вопрос: Муниципальное бюджетное учреждение в нарушение закона предоставило обществу по договору аренды (заключенному в 2013 году) земельный участок, который предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования. Может ли муниципальное образование признать договор аренды недействительной (ничтожной) сделкой?
Ответ: Собственник участка вправе предъявить иск к обществу и учреждению о применении последствий недействительности ничтожной сделки и потребовать возврата земельного участка правообладателю или прекращения права постоянного (бессрочного) пользования.
Обоснование: Поскольку учреждение, за которым указанный земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, закреплен на праве постоянного (бессрочного) пользования, незаконно с нарушением требований ст. ст. 11, 20 и 25 Земельного кодекса РФ распорядилось частью участка, указанный договор аренды, в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ в редакции, действовавшей на дату заключения договора, является ничтожной сделкой. Учреждение, за которым зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, в силу п. 3 ст. 264 ГК РФ и п. 4 ст. 20 ЗК РФ, действовавшей до 01.03.2015, не вправе распоряжаться данным участком.
При нарушении обладателем права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком запрета на распоряжение таким участком между ним и собственником участка, с одной стороны, и между ним и фактическим пользователем, с другой стороны, возникают взаимосвязанные, но самостоятельные отношения из различных правовых оснований.
При недействительности договора аренды к отношениям сторон применяются соответственно правила п. 2 ст. 167, п. 1 ст. 1102, пп. 1 ст. 1103 и п. 2 ст. 1105 ГК РФ. В силу указанных положений ГК РФ учреждение обязано вернуть обществу полученную от него сумму арендных платежей, а общество как лицо, неосновательно временно пользовавшееся земельным участком, законным представителем собственника которого является учреждение, обязано возместить ему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (Определение Верховного Суда РФ от 13.02.2017 N 308-ЭС16-8696, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11.06.2015 N Ф06-24402/2015).
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 07.06.2011 N 1744/11 по делу N А03-3359/2010, всякий договор, связанный с использованием чужого имущества, в силу п. 3 ст. 423 ГК РФ, также предполагается возмездным, при его недействительности должен применяться аналогичный правовой подход. Фактический пользователь земельного участка, который не в состоянии возвратить полученное по ничтожной сделке в виде уже состоявшегося использования земельного участка, при применении последствий недействительности этой сделки обязан возместить другой стороне сделки стоимость такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Обладатель права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком вправе претендовать на платежи, не внесенные фактическим пользователем этого участка за период его использования, в рамках двусторонней реституции и последующего судебного зачета встречных присужденных сумм применительно к ч. 5 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Вместе с тем обладатель права постоянного бессрочного пользования на земельный участок не может и не должен извлекать выгоду из своего незаконного поведения, выразившегося в нарушении законодательного запрета на распоряжение земельным участком. Право постоянного (бессрочного) пользования предоставляется в силу закона только в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Поэтому запрет обладателю такого права на распоряжение подобным земельным участком направлен на охрану публичных интересов и считается установленным в пользу собственника. Следовательно, собственник вправе взыскать с правообладателя земельного участка неосновательно полученные или подлежащие получению им по правилам реституции денежные средства, если они не были перечислены непосредственно в его бюджет. Соответствующее право собственника не может зависеть от того, рассчитались ли между собой стороны ничтожной сделки. Таким образом, при нарушении обладателем права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком запрета на распоряжение этим участком, установленного ст. 20 ЗК РФ, между ним и собственником, с одной стороны, а также между ним и фактическим пользователем, с другой стороны, возникают взаимосвязанные, но при этом самостоятельные отношения из различных правовых оснований.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», собственник, передавший имущество на праве постоянного (бессрочного) пользования, не лишается права на негаторный иск к нарушителю права собственности (Определения Верховного Суда РФ от 13.04.2016 N 306-ЭС15-17275, от 22.12.2015 по делу N 306-ЭС15-12164).
16.04.2018
